Iroko refuerza su inversión inmobiliaria en Barcelona con dos compras de 39 millones de euros. La gestora francesa se convierte en casero de Ricoh y Eurofragance tras adquirir a Merlin Properties y BentallGreenOak un edificio de oficinas y un parque empresarial en Sant Cugat del Vallès.
Las operaciones, adelantadas por idealista/news y confirmadas por fuentes de la compañía, elevan a tres los edificios que Iroko controla en el mismo municipio del Vallès Occidental y refuerzan el peso de las oficinas dentro de una cartera española que hasta ahora miraba más a la logística, el comercio y los hoteles.
Dos activos, 30.000 m² y una ocupación del 78%
El primero de los inmuebles es la sede española de Ricoh, situada en la avenida Vía Augusta. Iroko lo ha comprado a Merlin Properties a través de Iroko Zen por 19,56 millones de euros. El edificio suma 10.140 m², cuenta con 250 plazas de aparcamiento, zonas ajardinadas y pistas de pádel, y presenta una ocupación del 78%. Ricoh ocupa aproximadamente la mitad de la superficie; el resto se reparte entre Algoritmia y el Servei Català de la Salut. La operación incluye una garantía de alquiler de dos años para los espacios vacíos y ha contado con el asesoramiento de Laborde Marcet.
La segunda adquisición es Vallsolana Garden Business Park, comprado a BentallGreenOak mediante Iroko Atlas por 19,1 millones de euros, sin impuestos ni gastos de transmisión. El complejo está formado por los edificios Kibo y Vinson, junto a la AP-7 y a la estación de Sant Joan de Ferrocarrils de la Generalitat. Reúne 19.600 m², estaba ocupado al 83% por 18 inquilinos en el momento de la compra y tiene a Eurofragance entre sus principales arrendatarios, junto a Armelux International y Aistech Space. Renovado en 2022, cuenta con las certificaciones LEED Gold y WELL Gold, gimnasio y pistas de pádel. BNP Paribas Real Estate intermedió en representación del vendedor.
De la logística a las oficinas y los hoteles
Fundada en 2020, Iroko es una gestora francesa especializada en inversión inmobiliaria. Opera con vehículos tipo SCPI, sociedades que reúnen capital de ahorradores para adquirir y gestionar inmuebles en alquiler, y diversifica por usos y mercados europeos. Su aterrizaje en España se formalizó en octubre de 2024 con el lanzamiento de Iroko Iberia, una plataforma local para gestionar lo ya comprado y buscar nuevas oportunidades. En aquel momento, Iroko Zen sumaba 16 propiedades, unos 110.000 m² y 32 inquilinos, con el grueso de la cartera en industrial, logístico y comercial y una presencia todavía pequeña en oficinas.
El giro hacia otros segmentos se aceleró con los hoteles. En marzo de 2025, Iroko Iberia compró por cuenta de Iroko Zen el Htop Calella Palace por 22 millones de euros, un establecimiento de 339 habitaciones en la costa del Maresme que se cerró con una venta con arrendamiento posterior: Htop mantuvo la explotación con un contrato de 20 años. A finales de 2025 llegó la adquisición de un hotel en Granada a Grupo Abades por 30 millones, también con continuidad del operador mediante un arrendamiento a 25 años. Las dos compras de Sant Cugat prolongan ese patrón.
Iroko compra lo que otros consideran no estratégico y lo convierte en renta estable: ahí está su negocio y también su riesgo.
Lo que revela la operación sobre el mercado de oficinas del Vallès
Hay dos lecturas posibles y conviene hacerlas juntas. La primera es la del vendedor: Merlin Properties se desprende de un activo que considera no estratégico dentro de la reorganización de su cartera, y BentallGreenOak cierra la desinversión de un parque empresarial que ya había puesto en el mercado. La segunda es la del comprador: Iroko necesita rentas predecibles para retribuir a los ahorradores que financian sus vehículos y encuentra en Sant Cugat un municipio con demanda estable y precios muy por debajo de los del centro de Barcelona.
El problema es que la ocupación no es completa. El edificio de Ricoh está al 78% y el parque de BGO al 83%, de modo que Iroko asume el coste de comercializar entre 6.000 y 7.000 m² vacíos en un mercado periférico donde la oferta de oficinas ha crecido en los últimos años. La garantía de alquiler de dos años firmada con Merlin cubre parte de ese riesgo, pero solo durante ese periodo.
A cambio, el comprador se asegura inquilinos solventes y contratos largos en un segmento, el de los parques empresariales de calidad, que resiste mejor que la oficina secundaria cuando el ciclo se enfría. Llevo tiempo señalando que la brecha entre oficina prime y oficina periférica se ha convertido en el verdadero termómetro del sector.
Sant Cugat compite cada vez más con el 22@ barcelonés por inquilinos tecnológicos que buscan superficies grandes, aparcamiento y precios razonables. Si esa competencia se consolida, la apuesta de Iroko tendrá sentido. Si el mercado se gira y los espacios vacíos tardan más de lo previsto en colocarse, los números de Iroko Zen e Iroko Atlas lo notarán en las próximas valoraciones de cartera. Ahí estará la prueba.
