Las operaciones de lujo de más de 10 millones se multiplican en Marbella y confirman el tirón del ultraprime en la Costa del Sol.
Cuánto mueve ya el ultra-prime de Marbella
El mercado inmobiliario de lujo de Marbella ha cruzado un umbral. Las transacciones por encima de los 10 millones de euros han dejado de ser un caso aislado para convertirse en una realidad recurrente, tal y como constata el portal Idealista a partir de la actividad de la inmobiliaria Drumelia. La firma especializada en el tramo más alto ha intermediado más de 20 operaciones iguales o superiores a los 10 millones de euros en los últimos cinco años, con un valor conjunto cercano a 430 millones de euros.
La cifra sitúa a Marbella en una liga propia dentro del mercado español. No hablamos ya de vivienda de alta gama, sino del ultraprime, el tramo donde compiten villas con parcelas amplias, privacidad extrema y precios que arrancan en ocho cifras. La disponibilidad limitada de suelo, el tamaño de las parcelas, la privacidad, las vistas, y la calidad de los nuevos proyectos están elevando la singularidad de determinados activos, según explica Artur Loginov, consejero delegado y copropietario de Drumelia.
Dos enclaves aparecen de forma recurrente en ese mapa de operaciones: La Zagaleta y Sierra Blanca. Solo en La Zagaleta, la firma ha participado en más de 20 operaciones por un valor conjunto superior a los 250 millones de euros. Sierra Blanca, en plena Milla de Oro marbellí, completa la lista de escenarios donde el capital internacional busca posiciones.
Por qué el comprador internacional sostiene el segmento
El comprador de una propiedad de este nivel suele afrontar una decisión patrimonial de gran relevancia y, en muchos casos, la toma desde otro país. Ese perfil explica por qué el mercado marbellí resiste mejor que otros los vaivenes del ciclo: quien firma un cheque de ocho cifras no depende del Euríbor ni de la cuota mensual, sino de la estabilidad jurídica, de la fiscalidad y de la discreción que le ofrece la plaza.
El lujo de Marbella no se mide por el número de villas vendidas, sino por la capacidad de atraer a un comprador internacional dispuesto a pagar por una parcela irrepetible.
La comparación internacional ayuda a dimensionar el fenómeno. Dubái, con un yield bruto en torno al 7% (la rentabilidad anual del alquiler antes de gastos, que se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra), y Miami, con Brickell y Coconut Grove como referentes del capital latinoamericano, compiten por el mismo tipo de inversor. Londres mantiene su peso en Mayfair y Knightsbridge, pero la carga fiscal británica ha desplazado parte del apetito hacia el sur de Europa.
Ahí es donde Marbella ha ganado terreno. La Costa del Sol combina lujo con un coste de vida y una fiscalidad más competitivos que sus rivales, y ofrece un producto que en Dubái o Miami exige superficies mucho mayores para acercarse al mismo grado de exclusividad. La consecuencia es una presión al alza sobre el suelo finalista (el terreno con licencia lista para edificar) en las zonas prime y un ensanchamiento del diferencial entre la vivienda de lujo y la de alta gama convencional.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el umbral de entrada. Marbella ya no es un mercado donde el lujo se juegue en el rango de los 3 o 4 millones: el ultraprime se concentra en operaciones por encima de los 10 millones de euros, y el volumen que Drumelia atribuye a La Zagaleta supera los 250 millones en cinco años. Para el inversor patrimonial, eso eleva de forma clara la horquilla de acceso al producto singular, y deja la competencia por parcelas irrepetibles en manos de un número reducido de compradores internacionales.
La tendencia a seis meses apunta a estabilidad con sesgo alcista. La escasez de suelo finalista en el municipio limita la oferta nueva, mientras la demanda internacional sigue firme y los tipos de interés apenas inciden en el tramo de ocho cifras. En paralelo, el stock de villas de segunda mano que no cumple los estándares de calidad de los nuevos proyectos se queda atrás, lo que ensancha la brecha con el producto ultraprime.
El perfil recomendado es el del gran inversor o el family office con capacidad de compra por encima de los 10 millones y horizonte patrimonial largo. El pequeño ahorrador que busca vivienda habitual queda fuera de este segmento, y el comprador de segunda residencia se mueve en un rango distinto, más cercano a los 2 o 3 millones. El riesgo es confundir el dinamismo de un puñado de operaciones con la salud del conjunto del mercado. El pulso entre promotoras, inmobiliarias de lujo y comprador extranjero marcará la próxima temporada.
