Quien ha cumplido los 65 años puede donar su vivienda habitual a los hijos sin pagar IRPF por la ganancia patrimonial. Lo confirma la Dirección General de Tributos, que pone una condición: que el inmueble sea de verdad la residencia habitual del donante.
La exención de IRPF que se activa a partir de los 65 años
El alivio fiscal está en el IRPF del que dona, no en el del que recibe. La exención que recoge la Ley del IRPF permite a los mayores de 65 años transmitir su vivienda habitual sin tributar por la ganancia, es decir, por la diferencia entre lo que costó la casa y su valor en el momento de la donación.
La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en la consulta vinculante V1261-25, del 9 de julio de 2025. La exención ampara tanto la transmisión del pleno dominio como la de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio, y se extiende a los supuestos de dependencia severa o gran dependencia.
Traducido: si tienes 65 años o más, esa casa es tu residencia habitual y la donas a tus hijos, la ganancia no entra en tu declaración. No hay que reinvertir el dinero en otra vivienda para librar de IRPF esa ganancia, ni hace falta esperar a venderla. Da igual si facturas como autónomo o si trabajas por cuenta ajena: el IRPF es el mismo impuesto y la exención se aplica en tu declaración anual, el modelo 100.
Ojo, porque aquí se mezclan dos impuestos y eso lía a más de una familia. El IRPF es de quien dona. Lo que paga el hijo es una figura distinta, y la vemos más abajo.
La edad no exime por sí sola: si la casa no es la residencia habitual del donante, Hacienda grava la ganancia como cualquier otra transmisión.
El requisito que exige Hacienda para no pagar IRPF
El requisito no es solo la edad, que también, sino la condición del inmueble. Hacienda exige que la casa sea la residencia habitual donde el contribuyente vive de forma permanente, con mudanza efectiva en los 12 meses siguientes a su compra o construcción.
La norma pide además residir en ella durante al menos tres años consecutivos, un cómputo que arranca desde el traslado real. Hay salvedades que permiten dejar la casa antes sin perder la exención: matrimonio, separación, traslado laboral, o fallecimiento.
Y una advertencia que sorprende a muchos. Si el pleno dominio ya está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, desde Hacienda recalcan que ninguno de los dos podrá aplicar la exención. Es el caso típico de una casa heredada en la que alguien conserva el usufructo vitalicio: ahí la ventaja fiscal se apaga.
Si el objetivo es ayudar sin desprenderse de la titularidad, queda la vía intermedia. Ceder el usufructo de la vivienda a los hijos permite que la disfruten mientras los padres conservan la nuda propiedad y el control del inmueble.
El hijo no paga IRPF: paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Aquí está el error más repetido. Quien recibe la casa no tributa en IRPF. Lo que le toca liquidar es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, un tributo distinto y cedido a las comunidades autónomas, que cada una regula con sus propias reducciones y bonificaciones.
La factura del hijo cambia según la comunidad autónoma donde resida. En Madrid, por ejemplo, el ISD está bonificado al 99% para familiares directos; en otras comunidades la carga es bastante mayor, con tipos y reducciones muy dispares. La misma donación puede salir gratis en un territorio y costar miles de euros en el de al lado.
Conviene además cuidar la pista del dinero. Las entidades bancarias comunican a Hacienda las transferencias por encima de 3.000 euros, y un movimiento sin justificar puede acabar como ganancia patrimonial no justificada en el IRPF. Documentar la donación y su origen evita sustos.
Lo que aclara Tributos y lo que conviene mirar antes de firmar
La exención no es nueva: lo nuevo es la aclaración de la DGT. Los mayores de 65 años llevan años sin tributar por la ganancia de su vivienda habitual. Lo relevante de la consulta es que confirma su aplicación a la donación, incluida la nuda propiedad con usufructo, y que recuerda que el requisito sigue siendo el de siempre: que sea la residencia habitual.
El detalle que cambia todo es la letra pequeña autonómica. Un mismo gesto familiar —pasar la casa a los hijos— sale gratis en un territorio y caro en el de al lado, porque el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no lo cobra Hacienda sino la comunidad. Antes de firmar nada, merece la pena poner los dos números sobre la mesa: lo que ahorra el padre en IRPF y lo que paga el hijo en donaciones.
El precedente ayuda a decidir. Quien no use ya la casa como residencia habitual, o tenga el pleno dominio desmembrado, no encontrará aquí ningún atajo. Quien cumpla los requisitos, en cambio, tiene una vía limpia para pasar el inmueble en vida.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay plazo de solicitud. La exención se aplica al presentar el IRPF del ejercicio en que se hace la donación.
- ✅ Requisitos clave: Donante de 65 años o más (o con dependencia severa); que la casa sea su residencia habitual y lo haya sido al menos tres años; transmitir el pleno dominio o la nuda propiedad con usufructo.
- 🌐 Dónde solicitarlo: Sin solicitud previa; se resuelve en la declaración de la renta a través de la sede electrónica de la AEAT, con certificado digital o Cl@ve.
- 💰 Importe o coste: La exención evita tributar por la ganancia en el IRPF del donante; el hijo paga el ISD según su comunidad (en Madrid, bonificado al 99% para familiares directos).
- ⚠️ Error a evitar: No poder acreditar la residencia habitual o donar cuando el pleno dominio ya está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario.
