Sumar defiende este martes en el Congreso la prohibición de que fondos y empresas compren vivienda, con impacto en SOCIMIs. La iniciativa se debatirá en el Pleno del 15 de septiembre y busca reformar la Ley de Vivienda de 2023 para vetar la transmisión de inmuebles residenciales a personas jurídicas.
La proposición de ley ya fue defendida por Sumar en la Cámara Baja en una ocasión anterior. Entonces no fue admitida a trámite por el rechazo mayoritario de PP, Vox y Junts y la abstención del PSOE. Ahora vuelve al Pleno después de que Alberto Ibáñez, portavoz adjunto del grupo plurinacional, decidiera elevar de nuevo el texto tras el debate político abierto en torno a propuestas similares en otros países.
Reforma del artículo 10 de la Ley de Vivienda
En concreto, la iniciativa modifica el artículo 10 de la Ley de Vivienda para vetar que la propiedad de inmuebles residenciales se transmita a empresas, tanto a título oneroso como gratuito. La restricción se aplicaría a viviendas en estado de uso y a promociones de nueva construcción una vez cuenten con el certificado de fin de obra. En la exposición de motivos, Sumar sostiene que las personas jurídicas no adquieren inmuebles para ejercer el derecho constitucional al disfrute de una vivienda, sino para tratarlos como ‘bienes de inversión para obtener beneficios económicos’ mediante ‘movimientos especulativos.
El objetivo declarado es desvincular el mercado residencial de la lógica mercantil y frenar la escalada sostenida de los precios de venta y alquiler. Sin embargo, el texto deja margen para el tercer sector. Quedarían exceptuadas las asociaciones, los agentes económicos y sociales, las entidades religiosas, las ONG de cooperación al desarrollo y otras organizaciones sin ánimo de lucro, siempre que el inmueble se destine a fines sociales concretos: sede social, atención sociosanitaria, protección de víctimas de violencia de género, alojamiento de colectivos vulnerables o actividades educativas, cívicas y de culto.
La disposición transitoria única precisa que la restricción no se aplicará a las compras o transmisiones elevadas a escritura pública ante notario antes de la entrada en vigor de la norma, aunque no se hayan inscrito aún en el Registro de la Propiedad. De esta forma, las operaciones en curso quedarían blindadas bajo el régimen anterior.
El impacto sobre SOCIMIs y promotoras cotizadas
La medida, de salir adelante tal y como está redactada, afectaría de lleno a las SOCIMIs del Mercado Continuo. Lar España Real Estate SOCIMI, que mantiene exposición al segmento residencial, quedaría legalmente incapacitada para adquirir nuevos inmuebles de vivienda. Aedas Homes y Neinor Homes, dos promotoras cotizadas, verían limitada la venta en bloque de promociones llave en mano a vehículos corporativos, un canal habitual en el sector institucional.
El régimen fiscal de las SOCIMIs, vigente desde 2009, se apoya en la adquisición y el alquiler de inmuebles urbanos como actividad principal. Una prohibición de compra residencial rompe ese circuito y obliga a reorientar la cartera hacia oficinas, logística o activos terciarios. Merlin Properties y Colonial, más diversificadas, aguantarían mejor el golpe. Pero el precedente regulatorio es claro: si el Congreso admite a trámite la proposición, el riesgo político sobre el ladrillo residencial vuelve al centro del tablero.
El riesgo no es la aprobación inmediata, sino que la propuesta devuelva a las SOCIMIs al centro del debate político en plena escalada del precio de la vivienda.
Lectura Merca2: riesgo regulatorio y modelo SOCIMI
A mi juicio, la proposición de Sumar no va a superar la votación de admisión a trámite. Las posiciones no han cambiado: PP, Vox y Junts mantienen la negativa y el PSOE se abstiene. Pero conviene no despachar el asunto como un brindis al sol. La presión social sobre el precio de la vivienda es real y el trámite parlamentario fuerza a los partidos a retratarse ante un electorado joven que identifica a los fondos y a las grandes promotoras como actores especulativos.
Técnicamente, el veto incorpora un matiz relevante: la disposición transitoria blinda las escrituras formalizadas antes de la entrada en vigor. Eso introduce una ventana de oportunidad para que las SOCIMIs aceleren compras preventivas si el calendario legislativo se acelera. No sería la primera vez que una amenaza regulatoria dispara operaciones corporativas antes de la aplicación de la norma.
El verdadero riesgo no es la prohibición en sí, sino la acumulación de medidas que erosionan el entorno fiscal y operativo del alquiler institucional en España. Las SOCIMIs ya arrastran un régimen privilegiado que exige una inversión mínima y un reparto obligatorio de dividendos. Si el legislador avanza hacia un marco que limita la adquisición de vivienda, el futuro del modelo residencial cotizado queda en entredicho. Las promotoras residenciales, por su parte, tampoco escapan: buena parte de su crecimiento reciente se ha apoyado en la venta de paquetes a inversores institucionales.
Mi lectura se resume en una contradicción que no conviene ignorar: se pide más vivienda asequible y, al mismo tiempo, se restringe la capacidad de los inversores que financian la promoción. El mercado ya no teme una aprobación inmediata, pero sí el goteo regulatorio. El próximo hito es claro: la votación del martes 15 de septiembre en el Pleno del Congreso.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: La noticia llega en fin de semana, sin reacción en el parqué. La próxima sesión bursátil es el lunes 14 de septiembre, un día antes de la votación en el Pleno del Congreso.
Clave técnica: La exposición al artículo 10 de la Ley de Vivienda es el punto técnico a vigilar. Si la admisión a trámite fracasa, el riesgo regulatorio sobre Aedas Homes, Neinor Homes y Lar España se disipa.
Apunte macro: La prima de riesgo española no se ve directamente afectada por una proposición sectorial. El marco regulatorio del alquiler ya cambió con la Ley de Vivienda de 2023 y el sector inmobiliario cotizado sigue sin descontar un veto a la compra.
