España se ha convertido en uno de los mercados europeos con mayor potencial para el desarrollo de centros de datos, una actividad que empieza a ganar peso dentro del negocio inmobiliario y que puede movilizar cerca de 67.000 millones de euros en inversiones hasta 2030. Grandes fondos internacionales y compañías vinculadas al sector inmobiliario ya siguen de cerca esta oportunidad, aunque una nueva regulación amenaza con cambiar las condiciones del mercado.
El interés inversor quedó patente en una cumbre celebrada en Londres el pasado 3 de septiembre y organizada por Goldman Sachs, en la que participaron más de 40 empresas y fondos de inversión. Entre los asistentes estuvieron grandes actores del sector inmobiliario y financiero, que trasladaron su preocupación por el proyecto de regulación que prepara el Gobierno español para estas infraestructuras.
Los centros de datos entran en el radar inmobiliario
El atractivo de este negocio se explica por el crecimiento de la inteligencia artificial, el almacenamiento en la nube y la digitalización de la economía. Todos estos servicios necesitan cada vez más capacidad informática y, por tanto, nuevas instalaciones capaces de almacenar y procesar enormes cantidades de información.
El propio Ministerio para la Transición Ecológica reconoce que España ha experimentado un fuerte incremento del interés por instalar centros de datos, favorecido por su posición geográfica, sus conexiones y su capacidad de generación renovable. Desde 2023, el gestor de la red de transporte ha concedido más de 6 GW de capacidad de acceso a este tipo de instalaciones, a los que se suman otros 6 GW aproximadamente concedidos en las redes de distribución desde 2020.
Esto ha convertido los terrenos, edificios e infraestructuras preparados para albergar centros de datos en un nuevo foco para los inversores inmobiliarios. Uno de los grandes protagonistas es Merlin Properties, una de las principales inmobiliarias cotizadas españolas. Su presidente y consejero delegado, Ismael Clemente, considera que algunas de las exigencias planteadas por el Ejecutivo son difíciles de cumplir desde el punto de vista técnico y económico.
Una inversión de 67.000 millones que está en riesgo
El sector calcula que la inversión acumulada en centros de datos en España podría alcanzar los 66.900 millones de euros hasta 2030. Sin embargo, la patronal Spain DC advierte de que entre un 40% y un 50% de esa inversión ya estaría ejecutada o comprometida, mientras que una parte importante del capital restante podría quedar en riesgo si se mantiene el actual planteamiento regulatorio.
La principal batalla se encuentra en la energía. El borrador del Gobierno plantea que los centros de datos tengan que cubrir al menos el 80% de su consumo eléctrico con nueva generación renovable, además de acreditar este suministro hora a hora. El requisito se mantendría hasta que las energías renovables representen más del 90% del mix eléctrico.
Para los inversores, el problema es que esta obligación puede elevar considerablemente los costes de construcción y explotación de las instalaciones. Goldman Sachs señala que las nuevas exigencias podrían obligar a realizar inversiones adicionales y provocar una reducción de la rentabilidad esperada de los proyectos.
España no quiere perder el tren de la inteligencia artificial
El Gobierno, por su parte, defiende que el objetivo no es frenar el negocio, sino ordenar su crecimiento y evitar que el fuerte consumo eléctrico de estas instalaciones termine repercutiendo sobre el resto de consumidores.
El Ministerio también pretende que los nuevos centros de datos sean más eficientes en el consumo de energía y agua y contribuyan a reforzar la soberanía digital española y europea. Los proyectos deberán cumplir determinados requisitos para acceder a la red eléctrica y los incumplimientos podrían acabar incluso provocando la pérdida de los derechos de acceso.
La regulación todavía no es definitiva. El Gobierno está revisando las alegaciones recibidas y se ha mostrado dispuesto a suavizar algunas exigencias si consigue garantizar que el crecimiento de los centros de datos no termina encareciendo la factura eléctrica.
Mientras tanto, los grandes inversores siguen mirando hacia España. Con casi 67.000 millones de euros potencialmente movilizados, los centros de datos pueden convertirse en uno de los nuevos grandes negocios inmobiliarios de los próximos años. El atractivo está claro; ahora queda por ver si la regulación consigue mantener el equilibrio entre inversión, rentabilidad y consumo energético.
