Madrid sigue siendo la comunidad con más compraventas de España, pero hay un dato que sorprende a casi todos los que se lanzan a comprar: la entrada no es lo único que hay que ahorrar. Además del 20% que suele pedir el banco, hace falta un colchón extra que muy pocos calculan a tiempo.
Ese dinero adicional no es ni fianza ni depósito, aunque mucha gente lo confunde con eso. Son impuestos y gastos obligatorios que se pagan el mismo día de la firma, en efectivo o con cheque bancario, y que pueden suponer entre un 10% y un 13% del precio de la vivienda.
Cuánto dinero extra necesitas para comprar en Madrid
Si compras una vivienda de segunda mano en la capital, el gasto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se paga sobre el precio de escritura o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. A eso hay que sumar notaría, registro, gestoría y, si pides hipoteca, tasación.
En una vivienda de obra nueva el esquema cambia: se paga IVA en lugar de ITP, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La factura final suele ser algo más alta que en segunda mano, así que conviene tenerlo claro antes de elegir entre piso usado o a estrenar.
El impuesto que marca la diferencia según dónde compres
El ITP es un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que cada una fija su propio porcentaje. En Madrid el tipo general es del 6%, uno de los más bajos del país, frente al 10% que se paga en Cataluña o Valencia en muchos casos.
Esa diferencia no es cosmética: en un piso de 300.000 euros, comprarlo en Madrid puede suponer pagar 18.000 euros de ITP, mientras que en otra comunidad la factura sube hasta los 30.000. Es una de las razones por las que muchos compradores que dudan entre varias ciudades acaban decantándose por la capital, aunque el precio por metro cuadrado sea más alto.
Notaría, registro y gestoría: las partidas que se olvidan
Más allá del impuesto, hay tres gastos que casi siempre se pagan aparte y que suelen sorprender a quien compra por primera vez. La notaría cobra entre 600 y 1.000 euros según el precio de la vivienda y el número de copias solicitadas, con aranceles fijados por ley.
El Registro de la Propiedad añade entre 400 y 650 euros más, y la gestoría, si decides contratarla para tramitar el papeleo, suele rondar los 300 euros. Si además pides hipoteca, hay que sumar la tasación, que cuesta entre 250 y 600 euros y tiene una validez de seis meses.
Cómo calcular el presupuesto real antes de buscar piso
El error más habitual es mirar solo el precio del anuncio y la entrada del 20%, sin reservar nada para estos gastos. Con un piso de 300.000 euros, eso significa tener ahorrados no 60.000 euros, sino entre 90.000 y 96.000 euros contando impuestos y trámites.
Calcularlo al revés —primero el ahorro disponible, luego el precio máximo de búsqueda— evita muchos disgustos a mitad de proceso. Conviene revisar también si existen bonificaciones aplicables, porque pueden reducir de forma notable la cantidad final a desembolsar.
Quién puede pagar menos ITP en Madrid
Los menores de 35 años que compran su vivienda habitual por menos de 250.000 euros pueden acceder a un tipo reducido del 4% en lugar del 6% general. Las familias numerosas cuentan con el mismo beneficio, siempre que la vivienda vaya a ser su residencia principal.
El valor de referencia catastral, la trampa menos conocida
Desde 2022, Hacienda no calcula el impuesto solo sobre el precio pactado, sino sobre el valor de referencia del Catastro si este es superior. Comprar «barato» no siempre reduce la factura fiscal, porque la base imponible puede ser más alta de lo que se firmó en la escritura.
El futuro de estos gastos y cómo prepararte mejor
Con los precios de la vivienda en Madrid todavía al alza, la tendencia apunta a que este colchón extra siga pesando en el presupuesto de cualquier comprador durante los próximos años. Nada indica que el ITP vaya a bajar a corto plazo, así que planificar con margen sigue siendo la mejor estrategia.
Lo razonable es reservar entre un 10% y un 13% del precio del piso desde el primer momento, y no como un imprevisto de última hora. Con ese cálculo hecho desde el principio, la búsqueda de vivienda se vuelve mucho más realista y las sorpresas en la notaría desaparecen casi por completo.
