EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El ICO publicó el 1 de septiembre las bases de su programa de financiación de vivienda asequible con 12.250 millones de euros.
- ¿Quién está detrás? El Instituto de Crédito Oficial, dentro del fondo soberano ‘España Crece’, con financiación directa a promotores, inversores y proyectos mixtos.
- ¿Qué impacto tiene? Los préstamos no financian la compra del suelo, limitan las rentas a 9 euros por metro cuadrado y exigen una ocupación estable del 95% para condonar parte de la deuda.
El ICO publicó el 1 de septiembre las bases del programa de financiación de vivienda asequible con una dotación global de 12.250 millones de euros. La ventanilla de solicitudes ya está abierta y se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2035.
El instrumento se enmarca dentro del fondo soberano España Crece y articula tres modalidades de préstamo directo: a promotores, a inversores y mixta, según detalla el organismo público en en su página web.
Qué financiación ofrece el ICO a los promotores de vivienda protegida?
La primera modalidad financia la construcción o la rehabilitación integral de edificios destinados al alquiler asequible, desde el inicio de la promoción hasta que la ocupación se estabiliza. Cuenta con una dotación de 6.250 millones de euros y un límite específico de 1.000 millones para el tramo no reembolsable. El promotor debe aportar al menos el 25% del coste de la obra.
Ese tramo no reembolsable puede alcanzar hasta el 30% del importe financiado y solo se condona si el promotor acredita una ocupación del 95% durante tres meses consecutivos, la calidad de la obra y rentas máximas de 9 euros por metro cuadrado útil al mes. El préstamo reembolsable se firma a tipo fijo de mercado, se amortiza en un máximo de siete años y no tiene comisiones de apertura, estudio ni disponibilidad.
Qué condiciones exige el ICO a inversores y proyectos mixtos?
La modalidad de inversor moviliza 6.000 millones de euros para la tenencia de activos ya terminados y en explotación. No incluye tramo condonable y financia como máximo el 75% del valor, con una cobertura mínima del servicio de la deuda de 1,25 veces. El préstamo amortizante puede firmarse a 28 años; la opción bullet a 7 años solo paga intereses hasta el vencimiento.
El préstamo mixto integra en un único contrato la construcción y la explotación a largo plazo, con un plazo máximo de 35 años y una carencia de principal de 84 meses. Esta línea no financia la compra del suelo y exige que al menos el 50% de las viviendas se destine al arrendamiento y que la protección sea permanente.
El éxito del programa no se medirá por los 12.250 millones disponibles, sino por cuántos proyectos logran cerrar financiación sin quedarse en la letra pequeña.
Las solicitudes de cualquiera de las tres modalidades ya pueden presentarse. El ICO habilitará próximamente una plataforma online, aunque por ahora solo están activos el correo electrónico vivienda.social@ico.es y el teléfono 900 121 121.
En todos los casos, los proyectos deben destinarse a vivienda protegida en alquiler, con calificación vigente o rentas no superiores al módulo autonómico. No se financian ni la adquisición del suelo, ni activos en construcción con ocupación no estabilizada, ni situaciones registrales irregulares.
La Ficha del Inversor
La métrica clave es el tipo de interés fijo que el ICO fijará en cada formalización, construido sobre su coste de financiación, costes administrativos, pérdida esperada y coste de capital. Para el promotor, la cifra decisiva no es solo el tipo, sino el tramo no reembolsable de hasta el 30% que puede mejorar la viabilidad de una promoción. Para el inversor, el atractivo está en el plazo largo de 28 años y en la financiación al 75% sin comisiones de apertura, aunque la exigencia de fondos propios mínimos del 25% actúa como filtro.
La tendencia a seis meses es de despliegue administrativo lento: las bases ya están publicadas, pero la plataforma online no funciona todavía y la concesión queda sujeta al análisis operación por operación. El calendario hasta el 31 de diciembre de 2035 da margen, pero los operadores que quieran fondos no reembolsables deberían presentar proyectos maduros en los próximos meses.
El perfil recomendado es claro: promotores medianos con suelo ya adquirido y experiencia en promoción plurifamiliar, y sociedades patrimoniales que quieran mantener vivienda protegida en alquiler a largo plazo. No es un programa para compradores minoristas ni para quien necesite financiar la compra del suelo.
El formato recuerda a los programas autonómicos de colaboración público-privada como el Plan Vive madrileño, aunque con alcance estatal y sin financiación del suelo. Una contradicción evidente: el ICO condiciona la condonación del tramo no reembolsable a un alquiler estable del 95%, pero no financia el suelo, que es precisamente la parte más difícil de cerrar en las zonas tensionadas.
La próxima prueba será la puesta en marcha de la plataforma online y las primeras resoluciones de financiación. Habrá que seguir de cerca si la banca privada compite con estas condiciones o si el ICO acaba absorbiendo proyectos que el mercado no quiere financiar.
