El mercado de la vivienda en España se enfrenta a una tormenta perfecta en 2026: los precios subirán un 12%, según las últimas previsiones de BBVA Research, mientras que las ventas se desplomarán un 7,3%. Es la primera vez desde la pandemia que ambos indicadores avanzan en direcciones opuestas con tanta fuerza. El servicio de estudios de la entidad financiera alerta de que la combinación de encarecimiento acelerado y caída de las transacciones está estrangulando poco a poco el acceso a la vivienda.
Radiografía del frenazo: por qué las ventas se hunden
Las compraventas de vivienda cerrarán 2026 con una contracción del 7,3%, lo que supone perder más de 40.000 operaciones respecto al año anterior. BBVA Research atribuye este retroceso a la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, que ya no pueden estirar sus ingresos al ritmo que exige el mercado. El tipo de interés medio de las hipotecas, aunque ha bajado ligeramente, se mantiene por encima del 3,5%, lo que encarece las cuotas mensuales y expulsa a los compradores más jóvenes.
Lo más preocupante, en mi opinión, es que la demanda embalsada durante los años de tipos cero se ha consumido casi por completo. Las familias que podían comprar ya lo han hecho. Quienes llegan ahora al mercado se topan con una oferta cada vez más cara y una financiación que no acompaña.
No es un desplome, pero sí un goteo constante. 600.000 transacciones podrían quedar lejos por primera vez en cuatro años. Y eso, en un país donde comprar sigue siendo el mantra, debería encender todas las alarmas.
El efecto es más dramático si miramos la serie histórica. En el último lustro, el mercado nunca había caído tanto sin una crisis financiera de por medio. Hablamos de un ajuste provocado por los precios, no por la falta de crédito.
El mercado inmobiliario español está demostrando que puede aguantar una subida de precios del 12%, pero no puede aguantar que las familias dejen de poder pagarlos.
Precios disparados: las claves del encarecimiento
La otra cara de la moneda es un alza del 12% en el precio medio, que superará los 2.200 €/m² y marcará un récord absoluto. La oferta de vivienda nueva, sin embargo no termina de despegar. Apenas se construyen 100.000 unidades al año, muy lejos de las 200.000 que absorbería una demanda sana, según cálculos del sector.
La presión compradora extranjera y el auge del alquiler turístico en zonas tensionadas como Baleares, Málaga o Valencia añaden leña al fuego. Los propietarios prefieren ingresos recurrentes antes que vender, lo que encoge aún más la bolsa de inmuebles disponibles.
Mientras, los salarios apenas suben un 3% anual. La brecha entre lo que cuesta una casa y lo que gana un hogar medio se ensancha a niveles de 2007. Cualquier parecido con aquella burbuja, sin embargo, es engañoso: entonces el crédito era barato y abundante, ahora es caro y selectivo.
Análisis: ¿cambio de ciclo o anomalía temporal?
Conviene leer estas cifras con perspectiva. El mercado español lleva doce años encadenando subidas de precios, y esta previsión de BBVA Research no hace sino confirmar que la inercia alcista sigue intacta. La novedad es que la demanda empieza a fatigarse de verdad, no por el lado financiero, sino por el agotamiento del ahorro familiar acumulado tras la covid.
Yo mismo he escrito antes que el ladrillo español aguanta casi cualquier envite macroeconómico. Pero un entorno con precios disparados y compradores sin capacidad de reacción es un escenario nuevo. La caída del 7,3% en las ventas puede ser el primer síntoma de un mercado que se desacopla de las necesidades reales de la población.
No creo que estemos ante un cambio de ciclo brusco. Más bien, ante un ajuste que separará aún más a quienes tienen vivienda de quienes no la tendrán nunca si no se toman medidas estructurales. La gran pregunta es si el Banco de España y el Gobierno reaccionarán o seguirán mirando hacia otro lado mientras los precios siguen subiendo y las ventas cayendo.
