EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Las compraventas de vivienda en España cayeron un 5,7% respecto al primer trimestre y un 2,3% interanual, con 167.934 operaciones, la cifra más baja en siete trimestres.
- ¿Quién está detrás? El Colegio de Registradores de España, a través de su Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre de 2026, publicada este martes.
- ¿Qué impacto tiene? El desacoplamiento entre precios en máximos históricos (2.487 €/m²) y una demanda que se enfría aprieta a las familias que necesitan hipotecarse y a las promotoras con obra nueva, que sufren un desplome trimestral del 11,5%.
El mercado residencial español encadena su segundo trimestre de frenazo. Según los datos de Registradores de España publicados este martes, el número de compraventas de vivienda en el segundo trimestre de 2026 se situó en 167.934 operaciones, un 5,7% menos que en enero-marzo y un 2,3% por debajo del mismo periodo de 2025.
Cómo se reparte el descenso: vivienda nueva, usada y el mapa autonómico
El retroceso ha sido especialmente intenso en la vivienda nueva, cuyas compraventas se desplomaron un 11,5% respecto al trimestre anterior, hasta 34.919 unidades. La usada, que concentra el grueso del mercado, bajó un 4%, con 133.015 operaciones. El Colegio de Registradores subraya que quince comunidades autónomas y treinta y cuatro provincias registraron caídas intertrimestrales.
No hay una sola autonomía que se haya librado del repliegue. Los mayores volúmenes de compraventa los acaparan Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana, pero todas ellas muestran signos de agotamiento. La lectura es clara: el ajuste no es un fenómeno local, sino una tendencia generalizada que afecta tanto a las zonas tensionadas como a las que venían mostrando mayor dinamismo.
El desajuste: precios disparados, hipotecas a la baja y endeudamiento récord
Paradójicamente, los precios no acompañan al enfriamiento de las transacciones. El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) marcó un nuevo máximo histórico, con un crecimiento interanual del 16,7% y un avance trimestral del 3,14%, situándose un 39,31% por encima de los niveles máximos de 2007. El precio medio de la vivienda escaló hasta 2.487 euros por metro cuadrado, también récord.
En la letra pequeña, la vivienda usada registró un alza trimestral del 3,5% (2.448 €/m²) mientras que la nueva cayó ligeramente (-0,7%, 2.636 €/m²). Por comunidades, Madrid lidera con 4.477 €/m², seguida de Baleares (4.311 €/m²), País Vasco (3.616 €/m²) y Cataluña (2.995 €/m²). En capitales, San Sebastián (6.420 €/m²), Madrid (5.534 €/m²) y Barcelona (5.045 €/m²) se mantienen muy por encima del resto.
En el capítulo hipotecario, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda bajó un 3,3% trimestral, hasta 129.240 contratos, aunque en el acumulado anual siguen un 9% por encima. El peso de la financiación bancaria en cada operación se mantiene elevado: el 77% de las compraventas se hicieron con hipoteca, según la estadística. Y aquí surge otro récord inquietante: el endeudamiento medio por vivienda escaló a 176.453 euros, la cifra más alta de la serie histórica, tras nueve trimestres seguidos al alza.
El mercado de la vivienda se encoge por el lado de la demanda pero se niega a bajar los precios: una ecuación que, como en 2007, solo se resuelve con tiempo o con una corrección abrupta.
La Ficha del Inversor
El dato que resume la coyuntura es el precio medio por metro cuadrado: 2.487 €/m². En las grandes capitales, esa cifra se multiplica y deja poco margen para la rentabilidad inmediata del alquiler residencial. Con un yield bruto que en las zonas prime ronda el 3,5%-4%, el inversor que compre hoy depende de una revalorización futura que parece cada vez más esquiva si las transacciones siguen contrayéndose.
La tendencia a seis meses apunta a una moderación adicional de las compraventas, siempre que el Euribor no se abarate con la rapidez suficiente. La banca, con el endurecimiento de los criterios de concesión que ya apuntaron las encuestas del Banco de España, dificultará el acceso a hipotecas elevadas, justo cuando el precio medio de financiación roza los 1.861 €/m² de endeudamiento hipotecario. El perfil recomendado es el de comprador con alta solvencia y baja necesidad de apalancamiento o el inversor institucional que apuesta por el alquiler en zonas donde la demanda sigue sólida (Madrid, Baleares, Barcelona).
El pulso entre los agentes es tenso. Las promotoras —que ya firman un 11,5% menos de ventas de obra nueva— se ven obligadas a revisar a la baja los ritmos de lanzamiento o a explorar con más decisión el Build to Rent (construir para alquilar). Los propietarios de vivienda usada, en cambio, resisten: no necesitan vender ya, y los precios siguen subiendo. Los compradores, mientras tanto, esperan. El riesgo más inmediato es que la demanda se retraiga aún más si los tipos no acompañan, lo que golpearía la actividad de toda la cadena y pondría en cuestión las valoraciones de suelo que manejan muchas promotoras cotizadas.
La referencia histórica es inevitable. El IPVVR está un 39% por encima del pico de 2007, pero las transacciones bajan. En 2007 ocurrió lo mismo durante varios trimestres antes del ajuste. Si los precios no ceden, la corrección por cantidad puede prolongarse. El próximo trimestre dirá si el mercado estabiliza las compraventas o si la desaceleración se intensifica.
