Idealista ha puesto el foco en cuatro startups de vivienda proptech que, durante un encuentro organizado por el Clúster de la Edificación, Asprima y la Universidad Politécnica de Madrid (UPM), mostraron cómo están atacando algunos de los cuellos de botella más persistentes del sector: la liquidez de los propietarios sénior, la gestión energética de las promociones, la venta en preventa y la monitorización de estructuras.
La jornada dejó claro que la innovación no es un lujo cosmético, sino una respuesta directa a la presión sobre los márgenes, la digitalización forzosa del cliente y un entorno económico más complejo. Las cuatro compañías —Jubenial, Zenova, Framearq y Feelbat— representan otras tantas capas de la cadena de valor que todavía funcionaban con procedimientos analógicos.
Jubenial ataca el desafío silencioso del patrimonio sénior. La startup opera como un marketplace inmobiliario especializado para mayores de 65 años, un segmento que en España supera ya los 10 millones de personas y que, según sus proyecciones, rozará los 15 millones en 2040 con la jubilación del baby boom. Rodolfo Nevado, cofundador de la firma, explicó durante el encuentro que “la mayor parte de la gente sénior tiene patrimonio, pero poca liquidez”, y que cada vez eligen disfrutar del tramo final sin pasar apuros. El reto cultural sigue siendo la tradición de legar la vivienda a los hijos, aunque Nevado percibe un giro hacia el pragmatismo.
En la gestión de suministros, Zenova ha construido una plataforma que digitaliza de punta a punta la contratación y monitorización energética de edificios. Marta Pallarés, CSO de la compañía, describió un sector “profundamente analógico, fragmentado y poco transparente”. La herramienta se integra con los ERPs de las promotoras, automatiza altas, optimiza potencias y audita precios, reduciendo la carga administrativa y la factura energética. En un contexto de exigencias ESG y volatilidad de precios, la eficiencia energética ya no es una opción.
La tercera startup, Framearq, se mete en el momento más crítico del ciclo: la preventa. Su apuesta es la realidad virtual inmersiva. “La realidad virtual elimina la interpretación y la sustituye por experiencia”, declaró Daniel Barba, CEO y fundador. El comprador no imagina la vivienda, la visita en tiempo real, puede cambiar acabados y entender la escala real del espacio, lo que acelera la decisión de compra y reduce las modificaciones posteriores en obra. La experiencia, asegura Barba, dejará de ser un plano 2D y se convertirá en un recorrido híbrido y personalizado en la próxima década.
Desde Francia llegó Feelbat, una firma que lleva la digitalización hasta los cimientos. Sus sensores inalámbricos monitorizan en remoto grietas, inclinaciones y desplazamientos estructurales. Warren Warret Farjon, ingeniero de negocios de la compañía, resumió la diferencia: “Las inspecciones tradicionales hacen una foto, y la monitorización continua crea una película”. Los dispositivos, autónomos y no invasivos, envían datos en tiempo real y activan alertas cuando detectan una aceleración anómala, lo que permite una gestión predictiva en lugar de reactiva.
La industria del ladrillo lleva demasiado tiempo vendiendo planos y gestionando suministros a mano; las startups proptech que aterricen en esa brecha se llevarán la productividad de la próxima década.
El comprador ya no compra un plano: la experiencia inmersiva y la gestión predictiva aceleran las decisiones
El hilo conductor de las cuatro propuestas es la sustitución de lo analógico por lo digital en aquellos procesos que más fricción generan al promotor y al comprador. Framearq y Zenova comparten una misma lectura: la digitalización deja de ser un elemento diferenciador para convertirse en una necesidad competitiva. Igual que Zenova evita que la gestión de suministros se haga a golpe de llamada, Framearq elimina la incertidumbre de la preventa, donde cualquier malentendido sobre acabados u orientación se traduce en costes adicionales.
Esa convergencia entre eficiencia operativa y experiencia de usuario se observa también en la apuesta de Feelbat. La monitorización predictiva no solo ahorra desplazamientos y evita sorpresas estructurales, sino que anticipa riesgos en promociones sobre suelos problemáticos, un quebradero de cabeza recurrente para los jefes de obra. La capacidad de intervenir antes de que una fisura se convierta en un problema grave puede ahorrar cientos de miles de euros en reparaciones y proteger la reputación del promotor.
La Ficha del Inversor
Las cuatro startups presentadas en la jornada del Clúster de la Edificación no ofrecen una cifra única de inversión, pero sí trazan un mapa de riesgo y oportunidad para los próximos años. La métrica que empieza a pesar no está en el yield de un alquiler, sino en la eficiencia de los procesos. Jubenial anticipa una demanda explosiva de liquidez entre los 65 y los 85 años, con un mercado potencial de varios millones de hogares antes de que llegue la posible dependencia. Zenova reduce partidas de gasto que rara vez aparecen en las cuentas de resultados de una promoción pero que, en agregado, pueden arañar varios puntos porcentuales al margen bruto. Y Framearq y Feelbat acortan los ciclos de venta y reducen los costes postventa, dos palancas que cualquier consejero delegado de una promotora mediana entendería de inmediato.
A seis meses vista, la tendencia es claramente alcista en adopción de tecnología proptech. Los fondos que ya invierten en Build to Rent y en residencial gestionado están empezando a mirar con más atención las soluciones que les permitan estandarizar y digitalizar la operación. Para un inversor institucional, la capacidad de monitorizar remotamente 2.000 viviendas o de gestionar los suministros energéticos desde una única plataforma es una ventaja competitiva directa. El perfil que mejor encaja ahora mismo es el del promotor mediano-grande con cartera en rotación y sensibilidad por el margen, así como el de las socimis y gestoras que quieran añadir capa tecnológica a sus activos residenciales.
El riesgo, sin embargo, está en la resistencia cultural. La tradición de legar la vivienda, el apego a la visita presencial o la desconfianza ante lo digital son barreras que ninguna ronda de financiación derriba sola. Las startups que consigan demostrar con datos fehacientes la reducción de costes y la aceleración de los plazos de venta serán las que pasen de la jornada sectorial a los consejos de administración. Por el momento, la foto que dejan el Clúster de la Edificación, Asprima y la UPM es la de un sector que, por fin, deja de vender planos y empieza a vender inteligencia embebida en cada metro cuadrado.
