Hace unas semanas, en el barrio de Almagro de Madrid, se vendió una vivienda de 500 metros cuadrados por cuatro millones de euros. El propietario era una persona muy conocida del mundo de la cultura y la televisión. La operación nunca apareció en portales inmobiliarios y los nombres de comprador y vendedor permanecen ocultos por contrato.
Es el mercado off market, un canal de acceso restringido para propiedades que exigen una comercialización selectiva. “Se optó por una venta dirigida únicamente a compradores previamente seleccionados y con capacidad real de compra. Eso redujo al mínimo las visitas y protegió la intimidad del vendedor”, detalla Manuel Garzón, director de grandes clientes de Gilmar.
Quienes recurren a este sistema son empresarios internacionales, altos directivos, sociedades patrimoniales, deportistas profesionales y figuras públicas que buscan evitar la exposición mediática. No quieren que se identifique la ubicación exacta ni que las imágenes circulen libremente. “Hablamos de clientes HNWI (High Net Worth Individuals) y UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals)”, explica Álvaro González de La-Hoz, consejero delegado de Spain Sotheby’s International Realty. Es decir, patrimonios netos altos o muy altos.
Esta modalidad ha crecido de forma notable en el último lustro. Entre un 20% y un 30% de las operaciones de mayor valor se cerraron en 2025 sin publicarse en portales, según la misma firma. Hace cinco años, el off market era una práctica mucho mas puntual, reservada a perfiles muy concretos.
El fenómeno responde a una demanda creciente de privacidad, al aumento del patrimonio privado, la movilidad internacional y la escasez de producto prime en ubicaciones top. La contrapartida es que el propietario reduce el número de potenciales compradores y puede perder ofertas competitivas. Sin embargo, como apunta González de La-Hoz, “la tranquilidad tiene tanto valor como el propio resultado económico”.
En el segmento más alto del mercado, la confidencialidad es tan valiosa como el precio de venta.
Dónde y qué se vende ‘off market’ en España
No existe un precio mínimo estricto, pero las viviendas que se mueven en este circuito suelen partir de 1,5 millones de euros y pueden alcanzar los 12 o 14 millones, explica Juan Luis Sáez, director general de The Avenue Select Real Estate. En su firma, el 35% de las operaciones son off market. En el ultralujo —a partir de 10 o 20 millones—, esta modalidad “es la norma, no la excepción”, añade Paloma Pérez Bravo, consejera delegada de Dils Lucas Fox.
Las propiedades típicas incluyen grandes villas frente al mar, fincas históricas, áticos excepcionales, edificios completos y las mejores unidades de branded residences. También activos con obras de arte o colecciones que el dueño no quiere exponer.
Madrid —en barrios como Salamanca, Chamberí o Justicia— y la Costa del Sol —Milla de Oro, Sierra Blanca, La Zagaleta— concentran la mayor actividad. En Gilmar, el peso del off market ha pasado del 8% en 2025 al 10% actual, con un precio medio de cinco millones de euros por vivienda.
Así se gestiona la confidencialidad en una operación ‘off market’
La operativa poco tiene que ver con una compraventa tradicional. Las agencias trabajan con una base muy reducida de compradores previamente filtrados. “Analizamos su capacidad financiera, el origen de los fondos, el interés real y la adecuación entre sus necesidades y la propiedad. Eso protege la confidencialidad”, dice Sáez. En las visitas intervienen asesores inmobiliarios, abogados, fiscalistas, banca privada y, a veces, arquitectos. Se firman acuerdos de confidencialidad y en operaciones especialmente sensibles se limita el uso de teléfonos y fotografías.
Pérez Bravo describe una venta de una propiedad singular en la costa: “La primera fase se hizo con un teaser ciego, sin dirección exacta ni imágenes que permitieran localizar el inmueble. Solo tras verificar el perfil del comprador se dio acceso al expediente completo”. No hay sobreprecio por operar fuera de los canales públicos; el valor sigue determinado por la ubicación y la singularidad del activo.
La privacidad como factor estructural del lujo español
El off market ha dejado de ser una excepción para convertirse en un canal estructural y profesionalizado. Hace un lustro dependía de la agenda de contactos personales; hoy se apoya en bases de datos, procesos de compliance y equipos especializados. La demanda extranjera, con compradores británicos, alemanes y de Oriente Medio, acelera esta transformación.
El riesgo es evidente: se reduce la transparencia del mercado. Las estadísticas oficiales de precios quedan incompletas y las valoraciones, más opacas. Pero para los vendedores, la pérdida de competitividad se compensa con la seguridad de que su intimidad no se verá comprometida. En un mundo donde la información personal circula a la velocidad de un clic, la discreción se ha vuelto un lujo en sí mismo.
La pregunta que sobrevuela el sector es si esta tendencia puede llegar a otros segmentos. Por ahora, el off market se mantiene en el territorio del lujo alto y superlujo, pero el apetito por la confidencialidad no tiene techo. España se consolida como destino residencial prime, y mientras haya compradores dispuestos a pagar por la tranquilidad, este mercado silencioso seguirá creciendo.
