EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Govern y Comuns han registrado una proposición de ley que permite reconvertir oficinas, hoteles, aparcamientos y locales comerciales en vivienda de protección oficial (VPO) y aumentar la edificabilidad hasta un 20% en municipios tensionados.
- ¿Quién está detrás? La consellera Sílvia Paneque y la líder de los Comuns, Jéssica Albiach, con el respaldo del president Illa. Buscan acelerar la construcción de VPO sin modificar el planeamiento urbanístico.
- ¿Qué impacto tiene? Se calcula que podrían generarse entre 15.000 y 20.000 VPO en cuatro años. Las viviendas mantendrán la protección de forma permanente y los ayuntamientos podrán decidir en qué zonas se aplica la conversión de locales para preservar el comercio de proximidad.
La Generalitat de Catalunya y los Comuns han presentado este viernes una proposición de ley que aspira a revolucionar la vivienda protegida mediante medidas excepcionales y temporales. La norma, que se tramitará por urgencia para que entre en vigor antes de fin de año, permite cambiar el uso de edificios terciarios –oficinas, hoteles, aparcamientos en altura– a VPO sin necesidad de modificar el planeamiento, y elevar la edificabilidad residencial en suelos no consolidados y urbanizables hasta un 20 %.
La consellera de Territori, Sílvia Paneque, y la líder de los Comuns, Jéssica Albiach, detallaron en Mollet del Vallès que la iniciativa afectará a los 271 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado –donde vive cerca del 90 % de la población catalana– y a las áreas con demanda residencial fuerte y acreditada. Su vigencia inicial será de cuatro años, prorrogable otros cuatro, con evaluaciones bienales.
Las cinco medidas que permitirán sumar hasta 20.000 VPO
El paquete legislativo incluye hasta seis actuaciones concretas. La primera admite la creación de VPO en suelo de uso terciario de oficinas, hoteles y aparcamientos en altura, siempre que las nuevas viviendas ocupen al menos la mitad de la superficie construida del edificio. Los ayuntamientos, mediante acuerdo del pleno, podrán autorizar también el cambio de uso de locales comerciales en planta baja –con un mínimo de 50 m²–, protegiendo los ejes comerciales principales para evitar la desaparición del comercio de proximidad.
La segunda medida permite incrementar un 20 % la edificabilidad del techo residencial, incluso por encima de la altura reguladora, para levantar VPO en edificios terciarios aislados y equipamientos comunitarios. En suelos urbanos no consolidados y urbanizables también se podrá aumentar la edificabilidad en esa misma proporción. La tercera medida posibilita añadir nuevas plantas en construcciones con la edificabilidad agotada pero con altura remanente, sin superar la altura real de las medianeras de los edificios laterales.
La cuarta medida facilita subdivisiones y la transformación de despachos en vivienda protegida, siempre que la nueva unidad tenga al menos 50 m² y toda la superficie que cambie de uso pase a ser VPO. Por último, se permitirá construir VPO en parcelas que no reúnen condiciones mínimas de edificación, cumpliendo los requisitos de habitabilidad. A todo ello se suma una disposición adicional que obliga a destinar las nuevas viviendas a residencia habitual y permanente, tanto en propiedad como en alquiler de larga duración, aunque los ayuntamientos podrán excluir este requisito si acreditan suficiencia de vivienda habitual mediante una memoria social.
Junts lo ve como un «ataque a la propiedad privada» y exige seguridad jurídica
La reacción de Junts no se hizo esperar. La secretaria de organización y diputada Judith Toronjo calificó el acuerdo de «ataque a la propiedad privada» y lo tildó de parche improvisado que demuestra que el PSC «ha asumido plenamente las recetas de los Comuns». Recordó que su formación ya propuso incentivos fiscales para reconvertir locales vacíos, no obligaciones. «Este texto no se ha compartido con el resto de grupos. Una dinámica que vemos a menudo en materia de vivienda», lamentó. Pese a las críticas, no anticipó el sentido del voto, lo que deja abierta la puerta a una negociación que será imprescindible porque PSC y Comuns necesitan sumar apoyos en el Parlament.
La conversión masiva de oficinas y hoteles en VPO es un experimento que no tiene parangón en España: choca contra la cultura patrimonial del propietario y exige un músculo administrativo que los ayuntamientos ahora no tienen.
La Ficha del Inversor
Desde el punto de vista del inversor y del promotor, la proposición ofrece una combinación de alicientes y restricciones que merece una lectura fría. Por un lado, la posibilidad de convertir activos terciarios en residencial protegido sin pasar por un largo proceso de modificación urbanística acorta los plazos y reduce la inseguridad de los largos trámites. Por otro, la condición de que las viviendas queden adscritas a VPO de forma indefinida elimina la esperanza de obtener plusvalías propias del mercado libre, lo que reduce el atractivo para el capital privado más agresivo.
La clave estará en la rentabilidad vía alquiler o venta controlada. Si la Generalitat habilita líneas de ayuda, avales públicos o exenciones fiscales, la cifra de 20.000 VPO podría ser realista. Pero sin esos incentivos, la obligatoriedad de mantener la protección a perpetuidad y el control de precios pueden disuadir a los operadores. El aumento de edificabilidad y la posibilidad de actuar en suelos sin condiciones mínimas son un balón de oxígeno, pero chocan con la cultura patrimonial de muchos propietarios de oficinas y locales que preferirán esperar antes que ceder su suelo para vivienda protegida.
Comparado con otras experiencias europeas, como la conversión de oficinas a residencial que se practicó en Londres bajo el antiguo sistema de permitted development rights, la diferencia es rotunda: en el modelo británico las viviendas resultantes eran libres, lo que atrajo a inversores institucionales. Aquí, la protección permanente equivale a una desamortización controlada que no todos aplaudirán. El riesgo inmediato es que la norma sea recurrida por inconstitucionalidad o que los ayuntamientos, que deben adoptar acuerdos de pleno para ciertas conversiones, ralenticen su aplicación. Cataluña lleva años encadenando decretos y parches en vivienda, como recordó Toronjo, sin una estrategia estable. Esta ley podría aportar flexibilidad, pero su éxito dependerá de que los agentes privados perciban seguridad jurídica y una rentabilidad suficiente. La próxima ventana crítica será el debate parlamentario y el anuncio de las primeras conversiones autorizadas.
