EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El BCE mantuvo los tipos en el 2,25% este 23 de julio, pero el mercado ya da un 90% de probabilidad de subida a 2,50% en septiembre, arrastrado por la escalada de tensión geopolítica y el repunte del petróleo.
- ¿Quién está detrás? El Consejo de Gobierno del BCE, con Christine Lagarde al frente. Los analistas de Renta 4, ING e Ibercaja coinciden en que el endurecimiento monetario volverá en otoño.
- ¿Qué impacto tiene? El Euribor a 12 meses ronda ya el 2,81% y el diario ha tocado el 2,94%, lo que anticipa nuevas subidas de las cuotas de las hipotecas variables en las próximas revisiones. Las fijas se mantienen estables cerca del 3% con máximas bonificaciones.
El Banco Central Europeo (BCE) cumplió el guion previsto y mantuvo el precio del dinero en el 2,25% en su reunión de este 23 de julio, una pausa tras la subida de junio –la primera en casi tres años– pero con la vista puesta en una nueva vuelta de tuerca en septiembre. El mercado ya descuenta un movimiento al alza de 25 puntos básicos con una probabilidad superior al 90% para la cita del 10 de septiembre, según los datos de Renta 4 recogidos por este diario.
El detonante inmediato es el recrudecimiento de las hostilidades en Oriente Medio.Tras romperse el alto el fuego provisional de mediados de junio, el Brent se ha disparado un 30% desde principios de julio y el BCE teme que la inflación se mantenga por encima del 2% por el canal energético. Carsten Brzeski, director global de macroeconomía del banco ING, advierte que “la nueva escalada en Oriente Próximo y el repunte de los precios de la energía han vuelto a cambiar el panorama”.
Septiembre en el punto de mira: el Euribor ya lo descuenta
Los analistas consultados coinciden en que el BCE no se conformará con una única subida aislada. Cristina Gavín Moreno, de Ibercaja Gestión, prevé que el tipo de depósito –la tasa de referencia– suba al 2,50% en septiembre y deje abierta la puerta a nuevos incrementos si la inflación se resiste. “El escenario adverso que dibujan los últimos días parece abocar a nuevas tensiones”, resume.
Roman Ziruk, de Ebury, la ‘fintech’ de pagos internacionales de Banco Santander, matiza que “el BCE dispone de pocas alternativas inmediatas más allá de pausar y esperar a una mayor visibilidad sobre el impacto económico de la crisis en Oriente Medio”. Sin embargo, el mercado de futuros ya aplaza al menos otro movimiento adicional a 2027: tras un posible ajuste de 25 puntos básicos en primavera, los tipos podrían alcanzar el 3% en el primer semestre del año próximo, una cota que Dunas Capital ve compatible con un escenario de menor actividad.
El Euribor a 12 meses refleja esas expectativas. Su media mensual provisional se sitúa en el 2,809%, máximo desde septiembre de 2024, y el dato diario lleva tres sesiones por encima del 2,9%. Este 23 de julio rozó el 2,95%, la lectura más alta desde que estalló el conflicto geopolítico actual. Cualquier hogar que revise su hipoteca variable este verano pagará más porque el índice supera con holgura el nivel de hace un año.
Hasta que el BCE no confirme una senda clara de bajadas, el hipotecado variable seguirá expuesto a subidas cada semestre mientras el Euribor cotice por encima del dato interanual.
Hipotecas fijas y mixtas: ventana de estabilidad, pero con fecha de caducidad
En el frente de la nueva contratación, la banca ya subió precios en los últimos meses y no se esperan grandes cambios durante el verano. Según el comparador de idealista/hipotecas, la mayoría de las hipotecas fijas se comercializan este verano cerca del 3% TAE con las máximas bonificaciones, mientras que en las mixtas el tramo fijo inicial supera el 2,50% en plazos largos, aunque en operaciones a tres o cuatro años aún se pueden encontrar tipos por debajo de esa barrera.
Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, explica que “los bancos ya revisaron sus precios al alza, por lo que no esperamos variaciones significativas durante el verano”. Eso sí, advierte de que “quienes tengan que actualizar su hipoteca variable van a sufrir incrementos en sus cuotas, por las diferencias respecto al año pasado”.
El enfriamiento del mercado hipotecario ya es visible en las estadísticas oficiales. Tanto el INE como los Registradores y el Notariado reflejan caídas interanuales en el número de préstamos formalizados, una tendencia que la última encuesta de préstamos bancarios del propio BCE amplifica: en el segundo trimestre, las entidades endurecieron las condiciones de concesión y la demanda de hipotecas se contrajo un 15%, con una previsión de caída adicional del 12% para el verano.
La Ficha del Inversor
Métrica clave: el Euribor a 12 meses cerrará julio previsiblemente en torno al 2,80%, lo que encarecerá la cuota mensual de una hipoteca media de 140.000 euros a 25 años en aproximadamente 65 euros frente al mismo mes de 2025. Para el comprador que busque protegerse, la banca ofrece fijas al 3%, una tasa todavía competitiva si se comparan con las medias superiores al 4% que se vieron en 2023.
Tendencia a 6 meses: alcista, pero condicionada por la evolución del crudo y la geopolítica. Si el BCE sube en septiembre y el conflicto no escala hasta cerrar el estrecho de Ormuz, el Euribor podría estabilizarse en la banda 2,75%–3,00% a final de año. En caso de nuevas disrupciones energéticas, el mercado puede descontar rápidamente un tipo de intervención cercano al 2,75% antes de marzo de 2027, con el consiguiente repunte del índice hipotecario.
Perfil recomendado: propietarios con hipoteca variable que vayan a revisar tipos en los próximos tres meses deberían estudiar una novación a tipo fijo o mixto antes de que las condiciones se endurezcan más. Para los nuevos compradores, las hipotecas fijas en torno al 3% representan un seguro razonable frente a la incertidumbre. Los inversores institucionales en Build to Rent, por su parte, vigilan de cerca el impacto de tipos más altos sobre sus costes de financiación, ya que cada subida de 25 puntos básicos resta rentabilidad neta a las promociones en cartera.
Pulso entre operadores: la banca comercial se ha anticipado a los movimientos del BCE encareciendo su oferta fija y mixta desde primavera. Las promotoras, mientras tanto, digieren un entorno de financiación más caro que ya está ralentizando la velocidad de absorción de preventas. La lectura a medio plazo es clara: una eurozona con tipos en el 2,50%–2,75% mantendrá al Euribor lejos de los mínimos de 2024, perpetuando un mercado residencial donde la compra al contado o con alta entrada gana peso frente al comprador hipotecado clásico.
