EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El coste de construir vivienda en España ha subido un 25,1% desde 2019, según un análisis de Idealista con datos de la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (Apce).
- ¿Quién está detrás? La patronal catalana Apce, que ha analizado la evolución de 43 materiales y los costes de construcción en viviendas plurifamiliares, unifamiliares, oficinas y naves.
- ¿Qué impacto tiene? El encarecimiento, muy superior a la inflación general (26,7% frente al 18,3% del IPC), presiona al alza los precios finales de venta y reduce los márgenes de los promotores en pleno ciclo de alta demanda de obra nueva.
Construir una vivienda en España es un 25,1% más caro que en 2019, según un estudio de la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (Apce) difundido por Idealista. La inflación de los materiales, la energía y la mano de obra ha disparado los costes de producción muy por encima del IPC general.
El informe de Apce desglosa una realidad que se traduce en en un encarecimiento acumulado que afecta a todas las tipologías y que, tras los picos de 2021 y 2022, se ha moderado sin bajar. La inflación media de los 43 materiales estudiados alcanza el 26,7% entre 2019 y 2025, lo que supone 8,4 puntos porcentuales por encima de la inflación registrada en España en ese mismo período.
Un 25,1% más caro que en 2019: el lastre de los costes de construcción
El incremento de costes no ha sido homogéneo. Las partidas vinculadas a la estructura y a la obra grande concentran los aumentos más relevantes, con una subida acumulada del 39,8% entre 2019 y 2025. Mientras, los costes han trepado entre un 3,7% y un 4,4% anual, confirmando que la construcción ha crecido de forma sostenida por encima del coste de la vida general.
“Los materiales, mano de obra, energía, logística y requerimientos técnicos configuran una nueva realidad productiva”, señaló el presidente de Apce, Xavier Vilajosana. A su juicio, el reto del sector pasa por adaptarse con más industrialización, más planificación y más eficiencia.
Las partidas de estructura, las que más se disparan
El informe concreta los costes medios de construcción en Cataluña durante 2025: un edificio plurifamiliar se situó en 1.644,78 euros por metro cuadrado (un 2,7% más que el año anterior), mientras que las viviendas unifamiliares estándar ascendieron a 1.385,01 euros/m2. Los edificios de oficinas se colocaron en 1.468,22 euros/m2 y las naves industriales en 601,70 euros/m2.
Estas cifras reflejan que la moderación del ritmo de crecimiento no implica una vuelta a los niveles previos, sino el asentamiento de un nuevo escenario de mercado. Las exigencias técnicas aplicables a los edificios (eficiencia energética, digitalización) han mejorado las prestaciones, pero también han añadido un componente estructural a los costes de producción.
Con un coste medio de 1.645 euros el metro cuadrado para un plurifamiliar en Cataluña, cualquier desviación en los capítulos de estructura puede comprometer la viabilidad de una promoción entera.
La Ficha del Inversor
El encarecimiento sostenido de la construcción coloca a los promotores ante un escenario de márgenes más estrechos que en ciclos anteriores. La métrica clave es el sobrecoste del 25,1% sobre 2019 que, descontada la inflación general de ese período (18,3%), deja un gap real de casi siete puntos que el precio final de venta debe absorber .
Para los próximos seis meses, la tendencia es de estabilización en niveles altos. La moderación de 2024 y 2025 descarta nuevos saltos bruscos, pero la combinación de tipos del BCE aún en terreno restrictivo y un empleo en la construcción en máximos desde 2010 —277.700 trabajadores, un 16,5% más interanual— añade presión salarial y resta margen para reducir costes de forma significativa.
El perfil mejor posicionado para este entorno es el promotor que haya cerrado compras de suelo en 2020 o antes y el inversor en Build to Rent con financiación a largo plazo cerrada durante los años de tipos bajos. Para el comprador final, la lectura es clara: la vivienda nueva no va a abaratarse mientras el coste de construir no ceda, y el margen para negociar sobre el precio de venta será cada vez más reducido.
No es la primera vez que la construcción sufre un shock de costes. Entre 2002 y 2007 los precios de los materiales se dispararon hasta un 40%, aunque la demanda absorbía cualquier incremento gracias al crédito barato. Ahora, con un Euríbor todavía por encima del 3% y un comprador más exigente, la industria promotora debe digerir el sobrecoste sin poder trasladarlo íntegramente al precio final, lo que fuerza una reindustrialización del sector de la que solo saldrán airosos los operadores con mayor capacidad financiera.
