Si tienes una segunda residencia o una vivienda vacía, la Agencia Tributaria te imputa una renta del 1,1% o del 2% sobre el valor catastral en el IRPF, aunque no consigas ni un euro de alquiler. Hoy te cuento cómo se calcula, qué gastos no puedes deducir y qué revisar antes de aceptar el borrador.
He repasado la letra pequeña de la imputación de rentas inmobiliarias que ha desgranado La Vanguardia con asesores del REAF y de Ainos Abogados. Y hay un matiz que la mayoría de los propietarios olvida: Hacienda no mira cuánto has usado la casa, sino si la tenías disponible. Por eso un apartamento ocupado solo tres semanas en agosto puede tributar por todo el año.
Qué renta te imputa Hacienda y cómo se calcula
La imputación de rentas inmobiliarias es una renta ficticia que el IRPF presume para las viviendas que no son tu residencia habitual, no están alquiladas ni afectas a una actividad económica. Se calcula sobre el valor catastral que aparece en el recibo del IBI, no sobre el precio de mercado ni sobre el valor de referencia de Catastro.
Con carácter general se aplica el 2% del valor catastral. El tipo baja al 1,1% cuando el municipio revisó, modificó o determinó los valores catastrales mediante un procedimiento de valoración colectiva con efectos desde el 1 de enero de 2012. Así se aplicó en la declaración del ejercicio 2025, ya presentada este año, y es la regla que conviene seguir revisando: la base está en el artículo 85 de la Ley del IRPF.
Vamos a los números. Con un valor catastral de 80.000 euros, el 2% genera una renta imputada anual de 1.600 euros; con el 1,1% se queda en 880 euros. Ojo: esos importes no son la cuota a pagar. Son renta que se suma a tu base imponible general y tributa según tu tipo marginal, que depende de tus otros ingresos, de tus circunstancias personales y de la tarifa vigente en tu comunidad autónoma.
Hacienda no grava el uso real de la segunda vivienda, sino su disponibilidad: una semana de vacaciones puede convertirse en todo un año de renta imputada.
| Supuesto | Base de cálculo | Renta imputada anual |
|---|---|---|
| Regla general | 2% del valor catastral | 1.600 euros con 80.000 euros |
| Valor revisado desde 2012 | 1,1% del valor catastral | 880 euros con 80.000 euros |
Si el inmueble no tuviera valor catastral o no te lo hubieran notificado al cierre del ejercicio, la renta se calcula aplicando el 1,1% sobre la mitad del mayor de estos dos importes: el precio de adquisición o el valor comprobado por la Administración para otros tributos. En la práctica, casi siempre tendrás el valor catastral en el recibo del IBI, así que ese es el primer papel que conviene revisar.
La renta imputada se suma a tu base general y no permite deducir ni IBI, ni comunidad, ni seguro: aquí manda la letra pequeña.
La vivienda habitual queda fuera de la imputación. Tampoco tributan por este concepto el suelo no edificado, los inmuebles en construcción ni los que no pueden utilizarse por razones urbanísticas. Y una regla que conviene memorizar: durante los días en que el inmueble está alquilado o afecto a una actividad económica, no se imputa renta; esos días se declaran por otra vía.
La letra pequeña que te puede costar dinero
Aquí viene el matiz más caro. La imputación no atiende al uso efectivo, sino a la disponibilidad. Un apartamento de playa usado solo en agosto puede generar renta imputada por los doce meses, porque el resto del año seguía a disposición de su titular. Tampoco importa la intención: tener la casa heredada, compartida o con idea de venderla más adelante no la excluye por sí sola.
La regla se prorratea por días cuando la vivienda solo estuvo disponible una parte del año: compra o venta durante el ejercicio, herencia en medio del año o meses con inquilino. Si estuvo alquilada la mitad del año, por esos meses declaras los rendimientos del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles, y solo imputas renta por la otra mitad. Con varios propietarios, cada uno imputa según su porcentaje de titularidad; si hay usufructo, corresponde al usufructuario.
Otro punto que sorprende: aquí no se descuenta ningún gasto. Ni el IBI, ni la comunidad, ni el seguro, ni las reparaciones reducen la renta imputada. A diferencia del alquiler, la norma no permite deducir desembolsos sobre el importe resultante. Y como la cantidad se integra en la base general, cuanto mayores sean tus ingresos, mayor será el impacto fiscal de esta renta ficticia.
Análisis: por qué esta renta ficticia duele más de lo que parece
He visto en campañas pasadas repetirse el mismo error: dar por bueno el borrador sin comprobar el valor catastral ni los días de disponibilidad. La Agencia Tributaria carga los datos fiscales de los inmuebles, pero conviene revisar cuatro números: valor catastral, fecha de revisión, días a disposición y porcentaje de titularidad. Con esos datos calculas la renta imputada y reduces la probabilidad de una regularización.
La factura final suele ser modesta comparada con los ingresos por alquiler, pero sube en rentas altas. Una renta imputada de 880 o 1.600 euros se suma a la base general y, en los tramos medios y altos, puede traducirse en varios cientos de euros de mayor cuota. No es un impuesto sobre el valor total del piso: es una renta presunta pequeña que se gestiona bien si se mira la letra pequeña.
Mi criterio es claro: no dejaría este dato sin declarar por miedo a la complejidad. Si la omisión provoca un ingreso inferior, la Ley General Tributaria permite la regularización y, según las circunstancias, la apertura de un procedimiento sancionador; no toda equivocación acaba en sanción, pero el riesgo y los recargos no compensan. La información es divulgativa y no sustituye a un asesor fiscal si tu caso es complejo.
💶 El Impacto en tu Bolsillo
- Qué hacer hoy: Localiza el recibo del IBI de tu segunda residencia o vivienda vacía y anota el valor catastral y si el municipio revisó valores desde 2012.
- Qué vigilar: Antes de confirmar el próximo borrador, comprueba el porcentaje de titularidad y los días en que el inmueble estuvo vacío o alquilado.
- El error a evitar: No presumir que una casa usada solo en verano no tributa: la imputación mira la disponibilidad, no el uso efectivo.
