23 meses consecutivos al alza, hasta mayo
La firma de hipotecas sobre viviendas en España registró en mayo una caída interanual del 0,1%, según los datos provisionales del Instituto Nacional de Estadística (INE). Es la primera vez que el indicador retrocede desde 2024, rompiendo una racha de 23 meses consecutivos de incrementos y confirmando el enfriamiento del sector inmobiliario tras las subidas de tipos de interés.
Hasta abril, el mercado hipotecario había encadenado casi dos años de subidas ininterrumpidas, con alzas que en algunos meses rozaron el 12%. El dato de mayo corta esa tendencia en seco y sitúa la variación interanual en -0,1%, un desplome simbólico pero revelador. En términos absolutos, el número de operaciones se mantiene en niveles elevados para un mes de mayo, pero la inercia alcista se ha esfumado.
El volumen de hipotecas constituidas sobre viviendas —sin contar las refinanciaciones ni las subrogaciones— refleja un estrangulamiento de la demanda que ya anticipaban los registradores. La cifra provisional del INE no desglosa el total de préstamos, pero fuentes del sector apuntan a que en mayo se firmaron alrededor de 32.000 hipotecas, apenas un centenar menos que en mayo de 2025, pero suficientes para que el interanual cambie de signo.
El impacto de los tipos en la demanda de crédito
El Banco Central Europeo mantiene los tipos de interés en zona elevada desde 2025, con el tipo de depósito en el 3,75% desde junio de ese año. Ese endurecimiento ha encarecido el euríbor a doce meses, que en mayo de 2026 se movió en el entorno del 3,15%, frente al 2,50% de un año antes. La consecuencia directa es que el tipo medio de las nuevas hipotecas supera ya el 3,50% TAE, según los últimos registros del Banco de España, y la cuota mensual para una hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años se ha incrementado en más de 120 euros respecto a 2024.
Esa presión sobre la capacidad de compra está frenando las decisiones de los hogares más expuestos a la financiación. No es que la demanda se hunda: el mercado laboral resiste y el ahorro acumulado en la pandemia aún colchonea a muchos compradores. Pero la subida del coste del crédito está dejando fuera del mercado a los hogares de renta media-baja, los que protagonizaban las operaciones en los meses de mayor euforia.
De hecho, las sociedades de tasación ya habían avisado de que el primer trimestre de 2026 cerraría con un estancamiento de las compraventas. Los datos del Consejo General del Notariado apuntaban a una desaceleración progresiva, con caídas mensuales casi imperceptibles que ahora, en mayo, se cristalizan en el primer retroceso interanual. La sorpresa no es que la firma de hipotecas cayera en mayo, sino que haya tardado tanto en hacerlo.
El dato de mayo es un aviso: el mercado hipotecario ha dejado de ser inmune a los tipos de interés.
¿Enfriamiento pasajero o cambio de ciclo?
El descenso del 0,1% puede parecer anecdótico, pero cobra relevancia en un contexto en el que el Banco de España ha revisado a la baja sus previsiones de crecimiento para el sector inmobiliario. La institución que gobierna Hernández de Cos situaba en junio el incremento medio del precio de la vivienda en 2026 en el 1,8%, lejos del 4% de 2024, y anticipaba una moderación adicional en 2027. La caída de las hipotecas en mayo encaja con ese escenario: la demanda embalsada desde la pandemia se consume y los compradores se enfrentan a tipos reales positivos.
Con todo, no hay señales de corrección brusca. El empleo se mantiene y la banca sigue concediendo crédito, aunque con criterios más restrictivos, especialmente en las segundas residencias. La demanda de reposición (cambio de vivienda) se sostiene mejor que la de primera vivienda, que es la que más acusa el encarecimiento hipotecario. Y en mercados tensionados como Madrid, Barcelona o Baleares, la escasez de oferta sigue sosteniendo tanto las compraventas al contado como las financiadas.
He visto ciclos similares en 2008 y en 2012, y la diferencia clave es que ahora no hay burbuja de crédito: el endeudamiento de los hogares españoles está 20 puntos por debajo del máximo de entonces y la tasa de morosidad hipotecaria ronda el 2,3%, lejos del 6% que alcanzó en 2013. El frenazo es real, pero no dramático. Lo probable es que los próximos meses confirmen una meseta en la firma de hipotecas, con altibajos mensuales y un interanual que rondará el 0% hasta que el BCE empiece a aliviar tipos, algo que no se espera hasta bien entrado 2027.
El sector promotor, mientras tanto, ya descuenta un escenario de tipos altos durante al menos otros doce meses. Las grandes inmobiliarias cotizadas han ralentizado los lanzamientos de promociones de renta libre en la periferia y están volcando su actividad en vivienda asequible con protección pública y en el segmento del alquiler, donde la demanda sigue robusta. La banca, por su parte, ha empezado a endurecer las condiciones de concesión, exigiendo más garantías y reduciendo los plazos máximos, lo que puede amplificar el efecto del encarecimiento del euríbor.
El dato de mayo, en definitiva, no es un punto de inflexión, sino la confirmación de que el mercado ha dejado de acelerar. Los próximos indicadores adelantados —el índice de confianza del consumidor de julio y las previsiones de Euribor a septiembre— darán más pistas sobre si la desaceleración se convierte en contracción sostenida. De momento, lo único seguro es que la fiesta hipotecaria que arrancó en 2024 ha terminado.
