Oaktree Capital Management ha puesto en marcha una nueva fase de inversión en suelo residencial en España a través de Culmia, la promotora que controla, con el objetivo de coinvertir junto a otros socios y reforzar su posición en un mercado inmobiliario que sigue atrayendo capital extranjero. Según fuentes del sector inmobiliario, el fondo estadounidense ya está estudiando operaciones concretas con su último vehículo, el Oaktree Fund XII, que captó 16.000 millones de dólares (unos 14.000 millones de euros al cambio actual).
Oaktree busca coinversores para crecer en suelo
La gran novedad no está en el destino de la inversión —el residencial español lleva años en el radar de los grandes fondos—, sino en el modelo elegido. Oaktree no va a inyectar capital fresco en Culmia, sino que adquirirá terrenos que serán gestionados por la promotora, pero en coinversión con otros inversores. La estrategia permite al fondo diversificar su exposición al ladrillo sin aumentar el peso de Culmia en su cartera, justo cuando se acerca el horizonte de desinversión.
Culmia, que nació en 2019 cuando Oaktree compró el negocio promotor de Solvia a Banco Sabadell por 900 millones, ha acelerado su transformación en los últimos trimestres. La inmobiliaria cerró 2025 con una cifra de negocio de 480,7 millones de euros, un 83% más que el ejercicio anterior, y un beneficio neto de 51,2 millones, lo que supone multiplicar casi por diez el resultado de 2024. Estas cifras, extraídas de las cuentas de la compañía, reflejan el fuerte ritmo de entregas de viviendas y la madurez del ciclo promotor.
La hoja de ruta de salida: de la promoción propia a la gestión para terceros
Como otros fondos que entraron en el capital de grandes promotoras españolas —Neinor, Metrovacesa o Vía Célere—, Oaktree tiene un objetivo de salida de Culmia. Fuentes conocedoras sitúan el horizonte habitual en siete años, con prórrogas que podrían alargarlo hasta 2030. Para preparar ese futuro, la compañía está virando su negocio hacia la gestión de proyectos para terceros, incluidos concursos públicos de alquiler asequible, mientras reparte jugosos dividendos a su accionista para que recupere la inversión inicial.
El nombramiento de Francisco Pérez como consejero delegado ha coincidido con este giro. La promotora ya no solo construye para vender; ahora compite por contratos de gestión que le aportan ingresos recurrentes y reducen la necesidad de capital propio. El acuerdo reciente con MEAG (del grupo asegurador Munich Re) para ceder el 50% de una cartera de alquiler asequible por un volumen cercano a los 400 millones es el ejemplo más visible de esta estrategia.
El objetivo de Oaktree es claro: hacer caja y optimizar el valor de los suelos sin perder el control operativo de Culmia como gestora delegada.
El ecosistema de operaciones que rodea a Culmia
La actividad corporativa no se detiene en la coinversión en suelo. En marzo de 2026, la inmobiliaria contrató a Evercore para buscar un socio mayoritario para una joint venture que desarrollará los terrenos que posee en la Comunidad de Madrid. Culmia dispone de suelo con capacidad para 12.400 viviendas, de las cuales el 35% se encuentra en esa comunidad, incluyendo grandes bolsas como Retamar (Alcorcón), Valdecarros (Madrid) y Valgrande (Alcobendas). La operación permite a Oaktree monetizar los solares aportados por la promotora, que se convierte en el gestor delegado de las promociones.
Por otro lado, Culmia ha encargado a Crédit Agricole la venta del 50% restante de la sociedad propietaria de una cartera de vivienda en alquiler construida sobre concesiones públicas. La mitad ya fue adquirida por MEAG en febrero, y se espera incorporar más lotes del programa Plan Suma de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (Los Ahijones y Los Berrocales). Además, la promotora está preparando un vehículo regulado por la CNMV en el que el ICO podrá participar con hasta el 49% del accionariado, una vía que le reforzaría en el segmento del alquiler asequible.
¿Por qué los fondos compran ahora suelo con socios?
El movimiento de Oaktree responde a una tendencia más amplia en el residencial español. Con los tipos de interés aún elevados, los grandes fondos buscan reducir el riesgo de capital en la fase de desarrollo y asociarse con inversores institucionales que quieran exposición al producto final. Culmia actúa como plataforma de gestión, una fórmula que ya probaron otros actores como Vía Célere con su joint venture con Blackstone. La diferencia es que aquí Oaktree no incorpora los activos a su balance de forma directa, sino que los mantiene en vehículos con terceros, liberando recursos para futuras desinversiones.
El equilibrio entre la generación de caja inmediata —vía dividendos y ventas de participaciones— y la creación de una cartera de gestión recurrente será determinante para que el fondo logre la salida deseada. Mientras tanto, la apuesta por el suelo con coinversores revela que el capital extranjero sigue viendo recorrido en el residencial español, aunque ahora exige compartir el riesgo y profesionalizar la ejecución.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: El cierre de las primeras coinversiones en suelo con el Oaktree Fund XII y la posible incorporación de socios en la joint venture de Madrid serán los termómetros de la estrategia en los próximos meses.
- Reacción del valor: Al tratarse de un vehículo no cotizado, el impacto directo en mercados es limitado, pero las desinversiones en curso y la búsqueda de socios envían una señal positiva sobre la valoración de los activos residenciales españoles.
- Precedente sectorial: La venta parcial de carteras de alquiler asequible a fondos como MEAG demuestra que existe apetito inversor institucional por este segmento, lo que podría acelerar nuevas transacciones en el sector promotor.
