Alquilar tu piso por días para turismo puede parecer una forma inofensiva de ganar un dinero extra. Pero si tienes pensado venderlo, Hacienda puede quitarte la exención por reinversión, y ese ingreso extra te sale muy caro. La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de aclararlo en la consulta vinculante V1034-26: cualquier alquiler vacacional, por muy puntual que sea, hace que tu vivienda pierda la consideración de habitual.
Qué dice Hacienda sobre el alquiler turístico y tu vivienda habitual
Para que Hacienda reconozca una vivienda como habitual, debes haber residido en ella de forma continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias que obliguen a mudarte (como un cambio de trabajo). Así lo establece el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.
La DGT interpreta que destinar el inmueble al alquiler vacacional, incluso por días sueltos, rompe esa continuidad. Da igual que sean dos fines de semana o una semana al año; desde el momento en que pones el piso en alquiler de corta duración, deja de ser tu residencia habitual a ojos del fisco.
Esta pérdida de condición tiene consecuencias directas sobre dos importantes exenciones del IRPF: la exención para mayores de 65 años al vender su vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF) y la exención por reinversión en otra vivienda habitual (art. 38.1). Si has alquilado y luego vendes, podrías quedarte sin ninguna de las dos.
El plazo de dos años que te puede salvar de tributar por la ganancia
No todo está perdido. La normativa te da un margen: puedes vender o donar la vivienda y aplicar la exención siempre que lo hagas dentro de los dos años siguientes a la pérdida de la condición de habitual. Es decir, si dejaste de vivir en ella y la alquilaste, tienes 24 meses para transmitirla sin que la ganancia tribute.
El alquiler vacacional, por breve que sea, borra la condición de vivienda habitual desde el primer día de arrendamiento.
Si superas ese plazo, la ganancia patrimonial se integrará en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19% al 28% en 2026. Un ingreso por alquiler de unos pocos cientos de euros puede costarte varios miles en la próxima declaración de la renta.
Un ejemplo con números: si compraste por 150.000 euros y vendes por 250.000, la ganancia son 100.000 euros. Sin exención, la factura fiscal en 2026 sería de unos 21.400 euros, aplicando los tramos del ahorro. Compáralo con los ingresos que sacas por alquilar unos fines de semana: no suele compensar.
Ojo: la DGT también considera que alquilar una habitación de la vivienda habitual mediante plataformas de alquiler turístico puede tener el mismo efecto, ya que el inmueble deja de estar destinado exclusivamente a residencia del propietario.
Planificar antes de alquilar: el consejo que evita disgustos
Esta doctrina de la DGT obliga a cualquier propietario que esté pensando en vender a revisar si en los últimos dos años ha alquilado su vivienda por días. Y no hace falta que sea un alquiler recurrente: con uno solo que figure en plataformas, Hacienda puede engancharse a ese dato.
Los autónomos que convierten su residencia en un activo de ingresos temporales deben ser especialmente cuidadosos. Muchos declaran esos alquileres en el IRPF y, sin saberlo, ponen un pie en la casilla que anulará la exención cuando vendan.
La recomendación es clara: si quieres vender y acogerte a la exención, asegúrate de no haber alquilado en los dos años anteriores, o de que la vivienda siga siendo tu residencia habitual en ese momento. Y si ya has alquilado, programa la venta cuanto antes para no pasarte del plazo.
En el peor escenario, si ya has perdido la condición de habitual y han pasado más de dos años, solo te queda volver a vivir en ella tres años más. Es la única forma de recuperar la exención.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: Debes vender tu vivienda en los dos años siguientes a la fecha en que dejó de ser tu residencia habitual por haberla alquilado. Si superas ese plazo, la ganancia tributa.
- ✅ Requisitos clave: Para que la exención aplique (mayores de 65 o por reinversión), la vivienda debe haber sido tu residencia habitual de forma continuada al menos tres años antes del alquiler, salvo causas justificadas.
- 🌐 Dónde solicitarlo: No es un trámite específico; la exención se aplica en la declaración del IRPF del año de la venta (modelo 100). Debes marcar la casilla correspondiente y acreditar que se cumplen los requisitos.
- 💰 Importe o coste: Si pierdes la exención, la ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con tipos del 19% al 28%. El ahorro fiscal puede ser de miles de euros.
- ⚠️ Error a evitar: Alquilar por días sin calcular el impacto en la futura venta. Un ingreso puntual puede costarte la exención de toda la ganancia.
