Si has heredado una vivienda y estás pensando en venderla, seguro que te has preguntado si los recibos del IBI que pagaste durante la herencia pueden ayudarte a reducir la ganancia en el IRPF. La respuesta, según la Dirección General de Tributos (DGT), es un no rotundo: el IBI no se considera un gasto deducible para calcular la ganancia patrimonial. Sin embargo, otros impuestos y gastos sí se tienen en cuenta, y conocerlos es clave para no pagar más impuestos de la cuenta.
El IBI no reduce la ganancia: esto es lo que dice Hacienda
Al vender un inmueble heredado, la base del IRPF es la diferencia entre el valor de transmisión (lo que cobras) y el valor de adquisición (el valor asignado en la herencia más los gastos asociados). Muchos autónomos creen que los pagos del IBI realizados mientras eran propietarios se pueden restar, ya que son un desembolso real. Pero la Dirección General de Tributos ha vuelto a recordarlo: el IBI no es un gasto necesario para la compra ni para la venta, sino un tributo periódico por la propiedad. Por tanto, no puede incluirse ni en el valor de adquisición ni en el de transmisión.
El criterio es firme desde hace años. La DGT insiste en que el IBI no guarda relación directa con la operación de transmisión. Así que por mucho que te hayan recomendado lo contrario, intentar deducirlo puede provocar una inspección y un recargo inesperado.
Gastos que sí puedes deducir (y los que no)
Hay otros gastos, eso sí, que sí están permitidos. Para el cálculo del valor de adquisición del inmueble heredado se pueden sumar:
- Gastos de notaría, gestoría y asesoría necesarios para la aceptación de la herencia.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Plusvalía municipal si la pagó el heredero (no el fallecido).
- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones abonado.
- El coste de obras de mejora o ampliación que incrementaron el valor del piso.
Y en el valor de transmisión puedes restar:
- Gastos de notaría, gestoría, y registro derivados de la venta.
- Certificados de eficiencia energética o habitabilidad obligatorios.
- Plusvalía municipal pagada por el vendedor.
- Honorarios de la inmobiliaria que haya intermediado.
En cambio, el IBI, los gastos de comunidad, el seguro del hogar o las pequeñas reparaciones de mantenimiento no se pueden deducir, ya que la ley los considera gastos corrientes y no vinculados a la transmisión.
La Dirección General de Tributos es clara: el IBI no forma parte del coste de adquisición ni de transmisión del inmueble heredado.
Por qué esta aclaración llega tarde (y te puede costar caro)
La confusión no es nueva. Muchos autónomos que heredan la casa de sus padres y luego la venden, asesoran mal y acaban incluyendo el IBI en su declaración de IRPF. Al hacerlo, reducen artificialmente la ganancia y, meses después, reciben una liquidación complementaria con intereses y, en el peor de los casos, una sanción. La DGT ya se pronunció hace años, pero cada poco revive la polémica, sobre todo en las herencias entre generaciones.
Es comprensible: cuando has pagado cientos de euros en IBI durante dos años de trámites sucesorios, duele no poder restarlo. Pero la normativa del IRPF es taxativa. Mientras el legislador no modifique el concepto de gasto deducible, Hacienda seguirá aplicando este criterio. Lo más práctico es asumirlo y centrarte en recopilar todas las facturas de los gastos que sí son válidos: notarios, registradores, abogados, impuestos de sucesiones y plusvalía.
Si estás cerca de vender una propiedad heredada, revisa bien los documentos y pide asesoramiento especializado. Un gestor experto en fiscalidad inmobiliaria puede cuadrar los números para que pagues lo justo, sin arriesgarte a un ajuste posterior.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay un plazo específico; la venta se declara en el IRPF del año en que se produce la transmisión.
- ✅ Requisitos clave: Ser propietario del inmueble (inscrito en el Registro), haber aceptado la herencia y liquidado los impuestos correspondientes.
- 🌐 Dónde solicitarlo: La declaración se presenta por vía telemática en la sede electrónica de la AEAT o a través de un gestor autorizado. Necesitarás certificado digital, Cl@ve o número de referencia.
- 💰 Importe o coste: El ahorro fiscal depende de los gastos deducibles. Incluir gastos como la plusvalía o los honorarios notariales puede reducir la ganancia en varios miles de euros.
- ⚠️ Error a evitar: No incluyas el IBI ni los recibos de comunidad como gasto. Hacienda lo detecta con facilidad al cruzar datos catastrales.
