España ha perdido más de 40.000 viviendas turísticas en apenas año y medio. El Banco de España, en su informe anual de 2025, y los datos de Fotocasa Research muestran un goteo que reduce el parque de pisos vacacionales de los 400.000 a los 341.000. La lectura de ambas fuentes apunta en la misma dirección: la rentabilidad menguante y la presión regulatoria están desinflando uno de los negocios más calientes de la última década.
Claves de la operación
- Hundimiento de la oferta: 59.000 pisos menos en 18 meses. El promedio de 2025 cayó a 355.000 unidades y en mayo de 2026 se anunciaban 341.001, lejos de las 381.837 de mayo de 2025.
- El inversor se enfría: la demanda de compra para uso turístico baja del 3,4% al 2,8% en dos años. En paralelo, los propietarios que venden para salir del negocio han pasado del 1,8% al 3,1% en el mismo período.
- La regulación es el catalizador. Las moratorias municipales, el registro único estatal y el veto reforzado de las comunidades de vecinos desde abril de 2025 han hecho mella.
La fuga silenciosa de propietarios: de la fiebre del Airbnb a la retirada estratégica
Los datos de Fotocasa revelan un cambio de tendencia muy significativo en el comprador. En 2024, el 3,4% de quienes buscaban vivienda la querían para alquiler vacacional; en 2025 era el 3% y en la primera mitad de 2026 ha bajado al 2,8%. Aunque la cifra sigue siendo relevante, refleja un enfriamiento progresivo.
En el otro extremo, cada vez más caseros intentan vender. En 2024 solo el 1,8% de las viviendas que salían al mercado procedían del alquiler turístico. Este año el porcentaje se ha disparado al 3,1%. Eso duplica el peso de hace dos años y evidencia una desbandada silenciosa: los propietarios prefieren liquidez antes que aferrarse a un modelo con incertidumbre regulatoria.
María Matos, portavoz de Fotocasa, atribuye el fenómeno a tres factores: los inversores buscan alternativas más estables, la rentabilidad ha caído respecto a hace unos años y la normativa ha cambiado de forma vertiginosa. «La incertidumbre regulatoria ha ido modificando el mapa mes a mes», explica.
El peso regulatorio que inclina la balanza: así se ha puesto coto al alquiler turístico
El Banco de España coincide. En su informe anual, publicado hace unas semanas, los técnicos subrayan que «las limitaciones regulatorias han pasado factura al mercado». Mencionan, entre otras, las moratorias locales que desde 2023 han frenado la concesión de nuevas licencias y el trasvase de viviendas al alquiler de temporada, una categoría que esquiva parte de los controles pero que también se está regulando.
El golpe más duro llegó el año pasado con el registro único de arrendamientos de corta duración, aunque el Tribunal Supremo lo dejó en suspenso meses después. Aun así, el daño reputacional está hecho. Y en abril de 2025 entró en vigor la reforma que refuerza el poder de las comunidades de vecinos para vetar las viviendas turísticas. Basta una mayoría de tres quintos para impedir que un piso opere como alojamiento vacacional. La suma de todas estas medidas ha cambiado las reglas del juego en cuestión de meses.
La regulación no ha sido una escopeta de feria: ha sido una batería coordinada que ha minado la viabilidad del pequeño inversor.
Un mercado inmobiliario que respira: ¿alivio para el alquiler residencial?
Que los pisos turísticos se reduzcan no significa que los precios del alquiler convencional vayan a bajar de forma automática. El Banco de España recuerda que, a nivel nacional, el alquiler vacacional apenas representa un 1,5% del total del parque de viviendas. Sin embargo, en el mercado del alquiler su peso es del 10%, y en zonas turísticas se dispara: en el área urbana de Málaga alcanza el 28,9%, en Las Palmas de Gran Canaria el 12,9% y en Sevilla el 12,1%.
En barrios concretos, la huella es aún mayor. El centro turístico de Málaga llega al 44,6% de la oferta de alquiler, y el de Sevilla al 44,9%. Si esos miles de pisos vuelven al alquiler residencial, la presión sobre las rentas podría moderarse en esas ciudades. Pero no es un trasvase garantizado: muchos propietarios optan por la venta directa o por el alquiler de temporada, que suele ser más caro.
El efecto sobre los actores del sector hotelero tradicional también es relevante. Cadenas como Meliá o NH, que durante años vieron cómo los apartamentos turísticos les robaban cuota, podrían beneficiarse de un mercado que se autorregula. Pero la recuperación de la competencia no compensa el nerviosismo del pequeño inversor, que había hecho de este negocio un pilar de la economía sumergida y del mercado de reformas.
La fotografía final es la de un ciclo que vira. La burbuja del alquiler vacacional no estalla de golpe, sino que se desinfla por goteo. El informe del Banco de España es la señal más nítida de que el sector ha entrado en una fase de contracción. Queda por ver si las administraciones aprovechan esta ventana para devolver vivienda al mercado residencial o si el alivio es solo un espejismo estadístico.
