EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? Las compraventas de vivienda cayeron un 7,6% interanual en mayo, hasta las 56.468 unidades, según el Colegio de Registradores. Es el quinto mes consecutivo en negativo. Las hipotecas, con 41.988 operaciones, registraron su primer descenso (-0,5%) tras 22 meses al alza.
- ¿Quién está detrás? La Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España.
- ¿Qué impacto tiene? El enfriamiento del mercado residencial se acentúa, con caídas más severas en Baleares (-21,4%) y Cantabria (-26,2%), mientras Andalucía resiste. La dependencia hipotecaria se mantiene en máximos: el 74% de las compras se financian con préstamo.
El Colegio de Registradores ha publicado este miércoles los datos de compraventas e hipotecas de mayo, y la lectura es inequívoca: el mercado inmobiliario español sigue perdiendo pulso. Las transacciones de viviendas suman su quinto mes consecutivo de caída interanual, y los préstamos para adquisición de vivienda rompen una racha de casi dos años de incrementos.
En concreto, se inscribieron 56.468 compraventas de vivienda, un 7,6% menos que en mayo del año anterior. Del lado de la financiación, 41.988 hipotecas constituidas sobre vivienda, apenas un 0,5% por debajo del mismo mes de 2025. La cifra es modesta, pero simbólica: por primera vez desde julio de 2024, el saldo interanual es negativo.
Andalucía aguanta, Baleares se hunde: el mapa de las compraventas
El retroceso no es homogéneo. Andalucía fue la única comunidad donde crecieron las ventas, con un incremento del 4,3% y más de 12.000 operaciones, afianzándose como el motor del mercado nacional. Cataluña (8.854), Comunidad Valenciana (8.588) y Madrid (6.143) completan el podio en términos absolutos, aunque todas registraron descensos interanuales significativos.
En el extremo opuesto, los mayores desplomes se localizan en Melilla (-31%), Cantabria (-26,2%), Baleares (-21,4%) y Murcia (-19,8%). Unas caídas que evidencian, según fuentes del sector, el impacto del encarecimiento del crédito sobre la demanda en zonas con menor poder adquisitivo o fuerte dependencia del comprador nacional, aunque también apuntan a cierto agotamiento tras el ciclo expansivo de los últimos años.
El fin de la racha de las hipotecas: más de 41.000 firmas, pero menos que hace un año
Tras 22 meses consecutivos de incrementos interanuales, la firma de nuevas hipotecas sobre vivienda cedió un 0,5% en tasa interanual. Sin embargo, el comportamiento territorial fue dispar: Navarra (+32,8%), Ceuta (+13,7%) y Canarias (+13,3%) lideraron los aumentos, mientras que Melilla (-27%), Cantabria (-20,8%), Baleares (-20,8%), Murcia (-13,9%), Aragón (-12,1%) y Galicia (-11,9%) marcaron los retrocesos más acusados.
Los registradores explican que “la evolución del número de hipotecas constituidas muestra una desaceleración más tardía y menos acusada que la observada en las compraventas”. De hecho, subrayan que el ratio de hipotecas sobre compraventas se situó en el 74%, lo que significa que prácticamente tres de cada cuatro viviendas adquiridas se financiaron con préstamo, un nivel que encadena cinco meses por encima del 70%.
El acceso a la vivienda sigue hipotecariamente apalancado, lo que convierte al Euríbor y a las políticas del BCE en el verdadero termómetro de la demanda.
La Ficha del Inversor
Las cifras de mayo dejan tres señales clave. En primer lugar, la Métrica Clave es la combinación de caída de transacciones (-7,6%) con una resistencia relativa del crédito: las hipotecas solo retroceden un 0,5% y la tasa de apalancamiento se mantiene anormalmente alta. Este dato sugiere que el ajuste no es por falta de acceso al crédito —el Euríbor a doce meses ronda el 2,65%— sino por precios que han empezado a tensionar la demanda, sobre todo en las islas y el arco mediterráneo.
En segundo lugar, la tendencia a 6 meses. Observamos un mercado partido en dos velocidades: una España interior y del norte donde la corrección es más intensa, y una periferia sur —singularmente Andalucía— que mantiene el pulso apoyada en la inversión extranjera y residencial. Para el segundo semestre, todo apunta a que las compraventas seguirán cayendo a un ritmo similar, mientras que la desaceleración hipotecaria podría agravarse si la inflación subyacente repunta un poco y el BCE se muestra mas cauto con las próximas bajadas de tipos.
Por último, el perfil recomendado. Para el comprador nacional de vivienda habitual, este entorno de suave enfriamiento puede traducirse en más margen de negociación en las operaciones a partir del otoño, especialmente en las zonas donde ahora mismo las caídas superan el 20%. Para el inversor institucional, el dato andaluz y la fortaleza de Madrid y Cataluña en términos absolutos confirman que la obra nueva y el Build to Rent siguen siendo refugio, ya que la demanda solvente continúa presente aunque más selectiva. Las socimis con cartera en la Costa del Sol o en los nuevos desarrollos de Valdebebas lo saben y ajustan sus ritmos de rotación.
La foto, en todo caso, no es de desplome, sino de enfriamiento progresivo. La referencia de 2008 o incluso del ciclo de 2020 no es paralela: hay menos oferta, la tasa de paro es otra y la banca no está inyectando crédito al ladrillo de manera irresponsable. La clave estará en si el BCE mantiene el guion de tipos bajos durante el resto del año; cada reunión de Fráncfort es ahora mismo una cita ineludible para hipotecados e inversores.
