La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha puesto el foco en una de las razones más estructurales de la crisis de la vivienda en España: la maraña urbanística que dificulta transformar suelo en obra nueva. En un estudio que analiza todo el proceso, desde el planeamiento hasta la edificación, el organismo apunta que el suelo puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda y que la regulación española es una de las más restrictivas de la OCDE.
¿Por qué el suelo es el cuello de botella del ladrillo español?
La CNMC, en su informe E/CNMC/001/25, ha desgranado las fases que atraviesa cualquier promoción antes de que se coloque el primer ladrillo. El diagnóstico es demoledor: la excesiva complejidad del proceso urbanístico, la inseguridad jurídica, la rigidez normativa y la lentitud administrativa estrangulan la capacidad de respuesta ante la demanda de vivienda, especialmente en los mercados más tensionados.
En la fase de planeamiento, la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos reduce la flexibilidad para adaptarse a cambios en la demanda. Además, la nulidad de los planes y las dificultades para modificarlos pueden bloquear nuevos desarrollos durante años. La CNMC recuerda que la abundancia de trámites y documentación resulta a menudo redundante o innecesaria.
El cuello de botella se agudiza en las fases de urbanización y edificación. La acumulación de exigencias técnicas y administrativas prolonga los plazos y encarece los proyectos, mientras que la multiplicidad de controles para conceder licencias retrasa el inicio de las obras. A esto se suma el peso creciente de la normativa sectorial —ambiental, patrimonial o de infraestructuras—, que a menudo duplica, contradice o ralentiza los procedimientos sin una coordinación efectiva.
El estudio subraya que, a día de hoy, la falta de respuesta de la administración se traduce sistemáticamente en bloqueo. En muchos casos, el silencio administrativo negativo impide que los proyectos avancen, aunque la administración no los haya evaluado en plazo.
La CNMC reconoce que España tiene una de las regulaciones de uso de suelo más restrictivas de la OCDE. Sin un cambio de rumbo, ni la oferta ni los precios responderán a la demanda.
Silencio positivo, más transparencia y menos papeleo: las recetas de la CNMC
Entre sus recomendaciones, la CNMC propone simplificar y coordinar la normativa urbanística, flexibilizar el planeamiento y agilizar las modificaciones de los planes. También insta a reducir la complejidad de los instrumentos de ordenación y a facilitar la gestión urbanística mediante la agilización de licencias y el impulso de las declaraciones responsables.
Una de las medidas más llamativas es la propuesta de sustituir, en determinados procedimientos, el silencio administrativo negativo por el positivo, para que la inacción de la administración no paralice automáticamente los proyectos. El organismo también aboga por reforzar la transparencia y la predictibilidad de las decisiones urbanísticas, y por dotar a los organismos públicos encargados del proceso con los recursos suficientes.
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) ha celebrado este miércoles el estudio, calificándolo de «una hoja de ruta» para modernizar el urbanismo y facilitar el aumento de la oferta residencial. La patronal destaca que existe una «elevada coincidencia» entre las recomendaciones de la CNMC y las reformas que el sector viene reclamando desde hace años en materia de simplificación del planeamiento, seguridad jurídica, coordinación administrativa y agilización de licencias.
La Ficha del Inversor
La lectura estratégica va más allá del documento. El informe de la CNMC pone sobre la mesa una realidad que el sector conoce bien: el coste del suelo, que puede alcanzar el 45% del valor de una vivienda, es el principal factor de encarecimiento y de rigidez de la oferta en las zonas donde más se necesita construir. Cualquier reforma que acorte plazos y reduzca la incertidumbre jurídica se traduciría en un ajuste de la prima de riesgo que las promotoras incorporan a sus cuentas.
En el pulso entre operadores, el posicionamiento es claro. Las grandes promotoras cotizadas —Aedas, Metrovacesa o Neinor— y los fondos que respaldan el Build to Rent llevan años pidiendo seguridad jurídica y agilidad administrativa. Sin embargo, los ayuntamientos, que ostentan la competencia urbanística, suelen resistirse a ceder control, y la colisión con normativas sectoriales (Costas, Carreteras, Patrimonio) añade capas de complejidad que ningún gobierno ha logrado resolver completamente.
En una perspectiva a medio plazo, lo que la CNMC plantea es un cambio de mentalidad: pasar de un urbanismo que controla cada uso del suelo de forma rígida a uno que fije reglas de juego predecibles y rápidas. Si las recomendaciones se traducen en reformas legislativas, las carteras de suelo finalista de las grandes promotoras podrían activarse antes, aumentando la oferta en un ciclo en el que la demanda sigue presionando al alza los precios.
Cabe recordar que la consulta pública de este estudio se abrió en otoño de 2025, y ahora la pelota está en el tejado del Ministerio de Vivienda y de las comunidades autónomas. Mientras dure la tramitación, los inversores seguirán mirando con lupa cualquier indicio de que el urbanismo español abandona su carácter restrictivo, porque de ello depende buena parte de la rentabilidad futura del residencial.
