La demanda extranjera acapara el 60% de la vivienda de ultralujo en España y el precio acumula una subida del 30% en cinco años, según el informe encargado por Hiscox a Catella que difunde Idealista.
El 60% de la demanda de ultralujo ya se juega en moneda extranjera
El ‘Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España 2026’ describe un sector en un momento de fortaleza y consolidado como polo de atracción para grandes fortunas. Las compras protagonizadas por extranjeros alcanzaron un ritmo aproximado de 130.000 transacciones en 2025, de acuerdo con los datos recogidos en el estudio.
Los extranjeros no residentes son el perfil que más paga por metro cuadrado. Su preferencia por activos y ubicaciones prime ha sostenido el incremento continuado del valor de los inmuebles hasta acumular la citada subida del 30% en el último lustro.
Benahavís y Andratx frente a Madrid: la dualidad del capital internacional
Baleares, Málaga, Madrid y Barcelona concentran de forma conjunta el 83% de las propiedades valoradas en más de tres millones de euros en España. Sin embargo, la distribución del apetito extranjero dibuja un perfil muy distinto entre el litoral y las grandes ciudades.
En los municipios costeros de referencia, la presencia internacional resulta abrumadora. En Benahavís (Málaga) los extranjeros firman el 84% de las compras de lujo, mientras que en Andratx (Mallorca) representan el 79% del total.
En el extremo opuesto, Madrid capital apenas registra un 14% de compradores extranjeros en el segmento de lujo, un 17% en municipios limítrofes como Alcobendas. La demanda madrileña sigue sostenida por un cliente local sorprendentemente sólido.
El inversor extranjero ya no compra España por el visado: compra seguridad, calidad residencial y estilo de vida, y eso no depende de un trámite administrativo.
Esa lectura encaja con el impacto prácticamente nulo que el informe atribuye a la retirada de la Golden Visa, aprobada el 3 de abril de 2025. El visado suponía apenas el 0,5% de las operaciones, por lo que su desaparición no ha alterado la dinámica del mercado.
Comprar por encima del umbral de medio millón de euros se ha convertido en una decisión de patrimonio, no en una vía para conseguir papeles. El propio análisis sostiene que los volúmenes de inversión en lujo se sitúan habitualmente muy por encima del mínimo legal que exigía la anterior legislación.
El dato del 60% obliga a interpretar el mercado con lupa: no existe un comprador extranjero homogéneo. Entre el inversor alemán que busca refugio patrimonial en Mallorca y el ejecutivo latinoamericano que instala a su familia en Madrid median lógicas legales, financieras y de fiscalidad completamente distintas.
La Ficha del Inversor
La métrica clave del informe no es el número de operaciones, sino la combinación entre revalorización y concentración patrimonial. Un alza del 30% en cinco años sobre un segmento donde el ticket supera los tres millones de euros equivale a una creación de valor muy superior a la media residencial, con el capital extranjero como primer motor.
La tendencia a seis meses es de estabilidad al alza en el litoral y de resistencia en Madrid. El fin de la Golden Visa ha dejado de funcionar como factor de control: el perfil de comprador no residente sigue primando la seguridad jurídica y la calidad del activo, con un apetito intacto tras la reforma. Esperamos que Baleares y la Costa del Sol amplíen su ventaja frente a otras plazas premium europeas.
El perfil recomendado se bifurca. Para un inversor institucional o family office, Benahavís y Andratx ofrecen exposición directa al nicho de mayor demanda internacional y precios en expansión. En Madrid, la lógica es distinta: el cliente local protege la cartera y permite una rotación menos expuesta a la moda global, con una base de demanda más previsible. El precedente de la Golden Visa, creada en 2013 y eliminada en 2025, demuestra que la demanda de lujo no colgaba de un papel.
El informe también invita a separar el ruido regulatorio del dato duro. La Golden Visa fue una herramienta de marketing público, no un motor estructural del mercado: nadie desembolsa tres millones de euros por un permiso que se conseguía con 500.000.
La lectura es matizada: hay que vigilar la presión regulatoria sobre el litoral y la fiscalidad al comprador extranjero; cualquier movimiento brusco en Baleares o Málaga sí puede enfriar operaciones. Pero el informe dibuja una España premium con dos velocidades, y ninguna parece agotada.
Seguimos con atención la evolución de las transacciones del INE y de los índices de precios de los portales. Una subida del 30% en cinco años no es una burbuja en sí misma, pero exige que la demanda extranjera mantenga el ritmo para no corregir de golpe.
