Landco, la gestora de suelo de Banco Santander, ha lanzado una advertencia contundente: con la normativa urbanística actual resulta ‘casi imposible’ superar las 100.000 viviendas nuevas al año, un umbral que agrava el déficit habitacional que el Banco de España cifra ya en 750.000 unidades.
El cuello de botella del suelo finalista y la cifra de 7 millones de viviendas posibles
Alberto Quemada, CEO de Landco, lo ha dejado claro en el foro ‘Landowners & Developers Forum’: “No hay falta de suelo, hay falta de suelo finalista porque el 95% del suelo en España es protegido”. Según sus cálculos, el país tiene capacidad para construir hasta siete millones de viviendas. El problema es que los terrenos no están urbanizados ni cuentan con los permisos necesarios.
El suelo finalista —aquel que dispone de todos los servicios urbanísticos y la calificación urbanística aprobada— es el verdadero filtro. Landco estima que, con las reglas actuales, la producción anual difícilmente rebasará las 100.000 viviendas, mientras que la demanda crece a un ritmo superior.
Las demandas del sector: pacto de Estado, silencio positivo y más financiación
Quemada ha reclamado “garantías y un pacto de Estado para una nueva Ley del Suelo” que elimine el poder de veto de comunidades autónomas y ayuntamientos. La tramitación administrativa tarda años y eso, según el directivo, encarece los proyectos y reduce la rentabilidad.
Patricia Hernández, CEO de Vía Agora, abundó en la necesidad de seguridad jurídica y plazos ágiles: “La promoción es un proceso vertical, no paralelo. No podemos avanzar en ciertos informes hasta que tengamos la aprobación de la administración y esto puede tardar años”. Su propuesta pasa por implantar el silencio administrativo positivo, de modo que la falta de respuesta de la Administración en un plazo determinado equivalga a la aprobación.
José Ignacio Morales, CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, puso cifras a la parálisis: “Nuestro primer informe es del año 1998 y las primeras obras de urbanización acaban de empezar”. Para Morales, el negocio del suelo es “ruinoso” si se dilata una década. “Cualquier proyecto que se alargue en el tiempo pierde valor y rentabilidad”, subrayó.
La radiografía del sector es unánime: sin una reforma legal que acorte los plazos y unifique criterios, la brecha entre oferta y demanda de vivienda seguirá ampliándose.
La Ficha del Inversor
La métrica clave que resume el estrangulamiento es la brecha entre el suelo finalista disponible y la demanda: apenas se generan 100.000 viviendas al año cuando el déficit acumulado roza las 750.000 y la formación de hogares supera esa cifra. El yield del suelo urbanizable se convierte en una incógnita cuando los plazos de desarrollo se miden en décadas. El Banco de España mantiene inmovilizados entre 55.000 y 60.000 millones de euros en los ayuntamientos que, según los participantes en el foro, deberían liberarse para financiar la urbanización de suelo.
La tendencia a seis meses es de continuidad: no hay un proyecto de nueva Ley del Suelo en el calendario legislativo inmediato, y la fragmentación competencial dificulta cualquier reforma de calado. Las promotoras seguirán compitiendo por el escaso suelo finalista en las zonas tensionadas, lo que presionará al alza los precios de los terrenos y, por tanto, de la vivienda terminada.
El perfil recomendado para operar en este entorno es el del inversor institucional con capacidad de aguantar ciclos de maduración muy largos. Como señaló Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda, la banca apenas financia los primeros estadios de urbanización por la imposibilidad de prever plazos y retornos. Las family offices y los fondos de capital riesgo con estructuras de financiación alternativa están ocupando ese hueco. Para el pequeño promotor o el ahorrador particular, la promoción de suelo resulta prohibitiva.
El pulso entre operadores es claro: Landco y Crea Madrid Nuevo Norte representan a quienes manejan los grandes desarrollos de suelo y sufren en carne propia la parálisis administrativa. Frente a ellos, las administraciones autonómicas y locales defienden su autonomía normativa. La lectura a largo plazo apunta a que, sin un pacto de Estado, el déficit de vivienda se convertirá en un lastre estructural para la economía y agravará la crisis de accesibilidad. Como recordó Quemada, “el problema de la vivienda aumentará aún más de aquí a cinco años”.
