Si estás pensando en vender tu vivienda habitual y durante un tiempo la has alquilado a turistas, Hacienda puede negarte la exención del IRPF por la ganancia de la venta, aunque tengas más de 65 años. La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de sentar este criterio en una consulta vinculante, y la decisión afecta de lleno a autónomos que han compatibilizado su residencia con pequeños alquileres vacacionales.
La clave está en el concepto de vivienda habitual. Para que la venta quede exenta de tributar, la ley exige que el inmueble haya sido tu residencia continuada durante al menos tres años. Pero si en algún momento abres el piso al alquiler vacacional, por breve que sea, Hacienda entiende que pierde ese carácter. A partir de ahí, el reloj corre.
El precedente: un alquiler vacacional que dejó sin efecto la residencia habitual
La consulta resuelta por la DGT parte de un contribuyente mayor de 65 años que en 2023 arrendó su vivienda a turistas en tres ocasiones. Posteriormente vendió el inmueble y pretendió acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, prevista para mayores de esa edad. La respuesta de Tributos fue contundente: desde el momento del primer alquiler vacacional, la vivienda dejó de ser habitual y, por tanto, se perdió el derecho a la venta libre de impuestos.
La norma concreta que, aunque hayas residido tres años, si destinas el inmueble al alquiler turístico, la residencia se interrumpe. «El hecho de destinar la vivienda al alquiler vacacional excluye la consideración de la misma como habitual —explica la DGT—, como consecuencia del incumplimiento de las exigencias de residencia continuada y carácter permanente».
El reloj de los dos años que marca la diferencia entre pagar o no pagar IRPF
Normalmente, si dejas de vivir en la vivienda habitual, dispones de un plazo de dos años para venderla y seguir beneficiándote de la exención. Pero cuando la vivienda se ha dedicado al alquiler vacacional, ese reloj de dos años no empieza el día que te mudas, sino desde la fecha en que comenzaste el primer arrendamiento turístico. Es un matiz que Hacienda aplica con rigor, como demuestra la consulta.
En el caso analizado, el contribuyente vendió varios meses después de aquel primer alquiler. Si la venta se hubiera cerrado dentro de los dos años desde esa fecha, habría podido mantener la exención. Como la transmitió fuera de ese margen, la DGT le negó el beneficio, aunque podría recuperarlo si volviera a residir en el inmueble durante otros tres años completos.
La lección es clara: el alquiler turístico resetea el contador de la vivienda habitual. Si vas a vender, planifica la operación antes de que se agote el nuevo plazo de dos años, o asume que tendrás que tributar por la ganancia patrimonial.
Un par de alquileres turísticos bastan para que Hacienda considere que la vivienda ya no es habitual. El plazo de dos años para vender libres de impuestos empieza a correr en ese mismo momento, no cuando te mudas.
Autónomos con alquiler vacacional: el riesgo fiscal que muchos no ven venir
Este criterio resulta especialmente relevante para autónomos que, por ejemplo, compatibilizan teletrabajo y residencia en zonas costeras o que, para equilibrar ingresos, alquilan su vivienda por días en plataformas turísticas. La combinación es habitual en autónomos del sector servicios, diseñadores, consultores o programadores que compran una casa, la habitan y, en temporada alta, la ofrecen a visitantes.
Cuando llega el momento de vender, muchos piensan que la condición de vivienda habitual se mantiene por el mero hecho de estar empadronados o de volver después del verano. Pero Hacienda ya ha fijado posición: cualquier arrendamiento turístico, aunque sea en tres fines de semana sueltos, rompe el requisito de residencia continuada. La exención que podía suponer entre 15.000 y 40.000 euros de ahorro fiscal se esfuma.
Además, la Agencia Tributaria cruza datos con los registros de alquiler vacacional; es difícil que la venta pase desapercibida. Por tanto, el autónomo que haya usado el inmueble como residencia y también como fuente de ingresos ocasionales debe planificar la desinversión con asesoramiento y, sobre todo, calibrar si la venta entra dentro del plazo de dos años desde el primer alquiler.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay un formulario con fecha fija, pero la venta debe producirse dentro de los dos años desde que la vivienda dejó de ser habitual (el primer alquiler vacacional marca el inicio).
- ✅ Requisitos clave: Ser mayor de 65 años, haber residido en la vivienda al menos tres años consecutivos y no haberla destinado a alquiler vacacional, o venderla en el plazo señalado tras ese alquiler.
- 🌐 Dónde solicitarlo: La exención se aplica en la declaración del IRPF, sin necesidad de solicitud previa; el contribuyente debe incluir la ganancia y luego anularla con una clave específica en el programa Renta Web.
- 💰 Importe o coste: La pérdida de la exención obliga a tributar por la ganancia patrimonial al tipo del ahorro (19%-23% en 2026), lo que puede suponer varios miles de euros.
- ⚠️ Error a evitar: Creer que un alquiler vacacional esporádico no afecta. Hacienda lo considera una interrupción de la residencia habitual y desde ahí empieza a contar el plazo de dos años para vender.
