El mercado de la vivienda en España encadena su cuarto mes consecutivo de descensos. Las compraventas cerradas en abril de 2026 cayeron un 1,8% respecto al mismo mes del año anterior, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística. La cifra confirma que la intensa actividad registrada en el tramo final de 2025 ha dado paso a una fase de enfriamiento progresivo.
Las operaciones se han ido desinflando desde enero, cuando se produjo el primer retroceso interanual tras más de un año de crecimientos a doble dígito. En este contexto, el dato de abril se suma a una secuencia que ya deja el acumulado del primer cuatrimestre con una contracción media del 2,1%. No se trata de un desplome, pero sí de una pérdida de pulso coherente con el encarecimiento de la financiación y el agotamiento de la demanda embalsada.
Cuatro meses de descensos y la excepción canaria
El retroceso del 1,8% no es homogéneo en todo el territorio. Mientras comunidades como Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana registraron caídas superiores al 2%, el archipiélago canario se movió en dirección contraria. Las compraventas en Canarias crecieron casi un 3% interanual en el mismo mes, de acuerdo con los registros autonómicos difundidos por elDiario.es, lo que apunta a dinámicas locales muy ligadas a la demanda extranjera y al turismo residencial.
El balance por tipo de vivienda también arroja matices. La vivienda usada, que concentra más del 80% de las transacciones, se contrajo un 2,4%, mientras que la obra nueva apenas cayó un 0,3%, sostenida por proyectos iniciados antes del endurecimiento de las condiciones crediticias. Después de varios trimestres en que la escasez de producto nuevo empujaba al alza los precios, el ajuste en la segunda mano está haciendo de termómetro más fiable del apetito comprador.
Moderación o cambio de ciclo: lo que dicen los expertos
“Tras máximos de actividad, el mercado inmobiliario entra en en una fase de moderación”, resume María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, en declaraciones recogidas por varios medios. La analista sitúa la tasa de variación actual en terreno negativo pero dentro de lo que considera un aterrizaje suave, alejado de las correcciones bruscas que se vivieron durante el pinchazo de 2008.
El factor diferencial es la resistencia del empleo. Con tasas de paro en mínimos de los últimos quince años y una creación de puestos de trabajo que, aunque se ha ralentizado, sigue en positivo, la capacidad de ahorro de los hogares no se ha evaporado. Sin embargo, los tipos de interés elevados han encarecido la cuota hipotecaria media en unos 170 euros al mes desde el inicio del ciclo alcista del BCE, lo que ha expulsado del mercado a los compradores más jóvenes y ha trasladado la demanda hacia alquiler.
Esta redacción ya advirtió a finales de 2025 que el ritmo de ventas no era sostenible si el Euríbor se mantenía por encima del 3,5%. Ahora, con el índice de referencia en el 3,48%, el ajuste se está produciendo sin estridencias pero con una cadencia que merece la pena seguir de cerca.
La moderación actual del mercado inmobiliario parece más una digestión ordenada de la euforia reciente que el preludio de un desplome abrupto.
¿Se enfría el ladrillo? Análisis de una desaceleración esperada
Conviene colocar esta caída del 1,8% en perspectiva histórica. Entre 2014 y 2023, las compraventas crecieron a una media anual del 6,7%, con picos del 18% en ejercicios posconfinamiento. Que en 2026 el mercado entre en números rojos leves representa, sobre todo, una vuelta a la normalidad estadística. De hecho, si se compara con el promedio de 2015-2019, el volumen actual de transacciones todavía es un 12% superior.
El verdadero riesgo no está en la cantidad de operaciones, sino en los precios. Mientras las ventas corrigen, los precios apenas han cedido un 0,9% interanual en abril según el índice de Fotocasa. La combinación de una oferta rígida —por la parálisis en la construcción de nueva vivienda— y una demanda que se retira solo parcialmente está sosteniendo las valoraciones. Es el clásico mercado de dos velocidades: caen las transacciones pero los propietarios no bajan precios porque no necesitan vender.
Yo creo que esta fase de moderación se alargará al menos hasta finales de 2026. El BCE podría recortar tipos en septiembre, pero la transmisión de esa bajada a las hipotecas no será instantánea. Además, la incertidumbre regulatoria —con varias comunidades autónomas anunciando límites al alquiler que pueden desviar inversión hacia la venta— añade ruido a un mercado que necesita estabilidad. Mientras tanto, la excepción canaria muestra que donde la demanda externa aprieta, el termostato inmobiliario se recalienta sin importar los tipos.
Lo prudente, hoy, es no pensar en un desplome ni en un milagro, sino en un sector que está aprendiendo a caminar sobre suelo mojado. Las compraventas de mayo, que se conocerán en julio, darán una pista más clara de si esta tendencia a la baja es reversible o empieza a anclarse en el mercado.
