El Banco de España ha puesto cifras a la crisis de la vivienda: un déficit de 750.000 inmuebles que podrían convertirse en 1,2 millones si no se toman medidas urgentes. Su propuesta, contenida en el último informe de estabilidad financiera, aboga por densificar el suelo urbanizado en gestión para sumar 1,2 millones de hogares en el medio plazo.
La cifra supone un salto respecto a estimaciones anteriores y refleja el impacto combinado del aumento de la demanda y la creación de nuevos hogares. El organismo señala que, de mantenerse el ritmo actual, el desequilibrio lastrará la economía y agravará la exclusión residencial de una generación entera.
Un déficit de 750.000 viviendas concentrado en seis provincias
El supervisor detalla que la mitad de ese desajuste se acumula en solo seis provincias, donde la presión demográfica y la escasez de suelo disponible, disparan los precios hasta niveles que excluyen incluso a las rentas medias. No es un problema exclusivo de las grandes capitales: provincias como Alicante, Málaga o Baleares figuran entre las más tensionadas.
El dato de los 3,4 millones de hogares atrapados en el alquiler y sin capacidad de compra completa el diagnóstico. Según los cálculos del supervisor, el 85% de los inquilinos no podría adquirir una vivienda en las condiciones actuales, una proporción que ha crecido diez puntos en la última década.
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Mientras tanto, la demanda de alquiler crece a ritmo de récord, empujada por la inmigración, la emancipación tardía y la formación de nuevos núcleos familiares. El Banco de España advierte de que, sin intervención, el stock de vivienda en alquiler se reducirá aún más por la conversión en vivienda turística y la retracción de la oferta privada.
Densificar suelo en gestión: la receta del supervisor
La propuesta estrella es densificar el suelo ya urbanizado o en gestión, es decir, aumentar la edificabilidad en terrenos que ya cuentan con planeamiento pero que están infrautilizados. Según el Banco de España, esto permitiría incorporar hasta 1,2 millones de nuevos hogares sin consumir suelo virgen, una vía que acorta plazos y reduce costes de urbanización.
El déficit de 750.000 viviendas es la prueba de que el mercado, por sí solo, no está resolviendo el acceso a la vivienda para las generaciones jóvenes.
La medida pasa por revisar los planes generales de ordenación urbana, agilizar licencias y ofrecer incentivos a los promotores que apuesten por la renovación de áreas consolidadas. El informe subraya que, en la actualidad, más de 300.000 viviendas están paralizadas por trabas burocráticas o falta de financiación finalista.
No obstante, la densificación no es una solución milagro. Requiere inversión en infraestructuras (agua, saneamiento, transporte) y un pacto político que supere la resistencia vecinal, a menudo conocida como NIMBY (Not In My Backyard). Sin ese consenso, la propuesta corre el riesgo de quedarse en papel.
El 85% de los inquilinos, atrapados en el alquiler
El dato más demoledor del informe es la brecha entre alquiler y propiedad. El 85% de los hogares que viven de alquiler no podría comprar una vivienda en las condiciones actuales, según las cifras que que maneja el supervisor. Esto atrapa a millones de familias en una espiral de alquileres crecientes que consumen una porción cada vez mayor de su renta.
El Banco de España pone el foco en las clases medias y acomodadas, que tradicionalmente habían tenido acceso a la compra y que ahora se ven desplazadas por la escalada de precios y el endurecimiento de las condiciones hipotecarias. «Incluso hogares con ingresos por encima de la media encuentran serias dificultades», recoge el documento.
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Una solución estructural con riesgos de implementación
Desde un punto de vista de política económica, la propuesta del Banco de España es coherente pero tiene flecos. Acertada en el diagnóstico —hay que ensanchar la oferta y no solo subvencionar la demanda—, la densificación choca con la fragmentación competencial entre administraciones y con la cultura urbanística de los últimos 20 años, que ha primado la expansión en periferia sobre la renovación interior.
Si echamos la vista atrás, episodios como el Plan de Vivienda 2005-2008 mostraron que las ayudas directas a la compra, sin un correlato en oferta, terminan inflando precios. Ahora la receta es distinta: aumentar el número de metros cuadrados edificables donde ya hay redes de transporte y servicios.
El riesgo es que la medida se diluya en un mar de informes y declaraciones sin concreción. La experiencia reciente con la Ley de Vivienda de 2023 no invita al optimismo: muchas de sus medidas han tenido un impacto limitado o contradictorio en el mercado del alquiler. Para que la densificación funcione, hacen falta incentivos claros y una ventanilla única que reduzca los plazos de tramitación, hoy superiores a los dos años en muchos municipios.
La pelota está en el tejado de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Ellos tienen la llave del suelo, y su voluntad política será lo único que decida si el déficit de 750.000 viviendas se queda en una estadística más o se convierte en el punto de inflexión que el mercado lleva años esperando.
