EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La plusvalía municipal se ha incrementado entre un 275% y un 650% en las principales ciudades desde 2020, según un informe de EY para Asprima.
- ¿Quién está detrás? Los ayuntamientos aplican un impuesto que ahora grava hasta 6.480 euros en una vivienda nueva de 300.000 euros, frente a los 1.296 euros de hace seis años.
- ¿Qué impacto tiene? El sobrecoste encarece artificialmente la vivienda nueva y dificulta el acceso a la compra, en especial para los menores de 35 años, que han visto caer su tasa de propiedad del 70% en 2005 al 30% en 2025.
La plusvalía municipal, el impuesto que grava la revalorización del suelo al vender o heredar una vivienda, se ha multiplicado hasta un 650% en Madrid desde 2020. El sobrecoste se suma al precio final de la vivienda nueva y complica el acceso a la compra, especialmente para los menores de 35 años.
Así lo revela un estudio de la consultora EY para la Asociación de Promotores y Constructores de España (Asprima), que pone cifras a una deriva fiscal que encarece el metro cuadrado y aleja a los jóvenes de la propiedad.
Cuánto ha subido la plusvalía municipal en cada ciudad desde el covid
El análisis detalla que el tributo se ha disparado un 650% en Madrid, seguido de Sevilla (+500%), Málaga y Zaragoza (+305%) y Barcelona (+275%). Los incrementos no provienen de una mayor revalorización real de los terrenos, sino de un cambio en el método de cálculo y de la aplicación generalizada de coeficientes que penalizan los periodos cortos de tenencia, precisamente los habituales en la actividad promotora.
En términos absolutos, para una vivienda de obra nueva de 300.000 euros la plusvalía ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, una diferencia de 5.184 euros que se traslada al comprador final o merma el margen del promotor. El estudio subraya que el coeficiente del 0,15 –que en teoría debería adaptarse a cada mercado– acaba funcionando como un parámetro único, incluso en municipios donde el precio del suelo no ha subido.
El mordisco fiscal a la vivienda nueva y por qué penaliza más a los jóvenes
El informe de EY recuerda que la tasa de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% en 2025. La plusvalía municipal no es la única responsable de ese desplome, pero sí un elemento que los autores califican de “anomalía” al comparar España con otros países europeos.
“España acumula figuras tributarias municipales vinculadas a la promoción, construcción, tenencia y transmisión de vivienda nueva que no encuentran un equivalente funcional en los principales modelos europeos”, señala el documento. En otros grandes mercados, los impuestos locales sobre el ladrillo no gravan el proceso de transformación del suelo en vivienda como si fuera una simple revalorización pasiva del terreno.
Esa asimetría es la que lleva a EY a afirmar que “en ningún otro sector productivo se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva”, mientras que en la promoción inmobiliaria se termina gravando parte de la actividad productiva como si el suelo se revalorizara por sí solo.
El sistema fiscal español sobre el ladrillo convierte lo que debería ser un sector productivo en una fuente de recaudación ajena a la evolución del precio de las viviendas.
La Ficha del Inversor
Más allá del titular impactante, el informe plantea tres medidas para corregir la distorsión. La primera, permitir la deducción de los costes de urbanización y promoción del valor de transmisión o incorporarlos al valor de adquisición, de modo que el impuesto grave únicamente el incremento real de valor del terreno. La segunda, introducir una bonificación obligatoria en la plusvalía para empresas promotoras, similar a la que ya existe en el IBI, bajo el argumento de que el suelo es su materia prima. La tercera, permitir que los ayuntamientos declaren la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con las bonificaciones ya recogidas en la normativa.
En el corto plazo, ninguna de estas propuesta tiene un calendario legislativo concreto, por lo que la presión fiscal actual seguirá operando como un factor de encarecimiento. La lectura a 6-12 meses es de estabilidad o incluso de nuevos incrementos allí donde los coeficientes municipales se revisen al alza.
El precedente más cercano es la reforma de la plusvalía municipal tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2017, que obligó a cambiar el sistema de cálculo porque se gravaban plusvalías inexistentes. Aquella reforma no resolvió la “gabela promotora” que ahora señala EY, y el nuevo informe pone encima de la mesa que el problema fiscal de fondo no se ha corregido.
Para el comprador de vivienda nueva, el dato a retener es sencillo: hasta 5.184 euros más por cada 300.000 euros de precio pueden responder solo a este impuesto municipal. En ciudades como Madrid, donde el alza ha sido del 650%, el sobrecoste puede ser aún mayor en promociones de mayor importe.
La recomendación inmediata es que quien esté pensando en comprar vivienda nueva revise la repercusión fiscal prevista en la información del promotor y, en su caso, negocie con la parte vendedora alguna fórmula de compartición del gasto. A nivel de política económica, el debate está servido: aumentar la oferta de vivienda asequible pasa por no penalizar fiscalmente a quienes la construyen.
