EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? En marzo se firmaron 65.725 compraventas, un 4,7% menos que hace un año, pero la mayor cifra mensual de 2026. La concesión de hipotecas apenas creció un 0,3% interanual.
- ¿Quién está detrás? Los datos proceden de la estadística notarial recogida por el Consejo General del Notariado y difundida por Idealista. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ya adelantó la tendencia a la baja del primer trimestre.
- ¿Qué impacto tiene? El precio medio de la vivienda vendida escala un 7% hasta los 2.009 euros por metro cuadrado, mientras el importe hipotecario medio sube un 10,3%, lo que estrecha el acceso para los compradores que dependen de financiación.
El mercado residencial español cierra el primer trimestre en territorio negativo. Los datos de los notarios correspondientes a marzo de 2026, difundidos por Idealista, confirman el tercer mes consecutivo de retroceso en las compraventas de viviendas, con un total de 65.725 operaciones formalizadas. Esto supone un descenso interanual del 4,7%, si bien la caída se atenúa notablemente respecto a los descensos a doble dígito observados en enero y del 7,5% en febrero.
El volumen absoluto, sin embargo, marca la cifra más elevada en lo que va de año, un síntoma de que la demanda no se ha evaporado, sino que se enfrenta a a un encarecimiento progresivo del crédito y a una oferta limitada que presiona los precios al alza.
Tercer retroceso consecutivo, pero con frenazo en la velocidad de caída
El descenso de marzo no afectó por igual a todas las tipologías. Las operaciones sobre pisos retrocedieron un 5,8% interanual hasta las 49.751 unidades, mientras que las viviendas unifamiliares sufrieron una merma más moderada del 1,1%, con 15.974 transacciones. Por regiones, solo cuatro comunidades autónomas esquivaron los números rojos: Castilla-La Mancha lideró las subidas (8,2%), seguida de Extremadura (4,8%), Aragón (4%) y Madrid con un tímido 0,1%. En el extremo opuesto, los mayores batacazos se concentraron en Navarra (-33,4%), Baleares (-17,8%) y Cantabria (-13,7%).
La dispersión geográfica refleja dinámicas dispares: las zonas turísticas como Baleares y la Comunidad Valenciana (-7,4%) acusan el impacto de la regulación del alquiler vacacional y el enfriamiento de la demanda extranjera, mientras que mercados más industriales como País Vasco (-0,4%) aguantan mejor el ajuste.
Por otra parte, el mercado hipotecario también muestra señales de agotamiento. Los 35.388 nuevos préstamos firmados en marzo representan un raquítico incremento del 0,3% frente al mismo mes de 2025, muy lejos del doble dígito que se registraba a comienzos del año pasado.
Mientras los precios suben a un ritmo del 7% interanual, el acceso a la financiación es más caro que hace un año: el importe medio de las hipotecas ya supera los 182.000 euros, un 10,3% más.
Hipotecas estancadas: el crédito se encarece pese al bajo crecimiento del volumen
El dato más llamativo es el fuerte repunte del importe medio de los préstamos, que en marzo alcanzó los 182.170 euros, un 10,3% más que un año antes. Esta escalada, que acumula ya dos ejercicios al alza, está directamente vinculada al incremento del precio de la vivienda y, en menor medida, a la ligera flexibilización de los diferenciales que están aplicando algunos bancos para captar perfiles solventes.
A nivel autonómico, las hipotecas solo crecieron en seis regiones, con Canarias a la cabeza (11,9%), seguida de Extremadura (10,8%), Cataluña (7%) y Madrid (6,1%). En el lado opuesto, Navarra (-28,8%) y Cantabria (-12,4%) registraron los mayores desplomes, en línea con el batacazo de sus compraventas. El porcentaje de operaciones financiadas con hipoteca se situó en el 53,8%, y la cuantía del préstamo cubrió de media el 72,1% del precio del inmueble.
La Ficha del Inversor
Los 2.009 euros por metro cuadrado de precio medio en marzo suponen un nuevo máximo de la serie y elevan la barrera de entrada para el comprador medio. Con un Euribor a doce meses que en mayo ronda el 2,65%, el coste financiero de una hipoteca típica a 25 años para un piso de 90 metros cuadrados en una capital de provincia se acerca a los 700 euros mensuales, 80 euros más que hace solo dos años. En términos de rentabilidad por alquiler (yield bruto), el encarecimiento de los inmuebles está comprimiendo la ratio hasta el entorno del 4,5% en las zonas tensionadas, lo que resta atractivo a la inversión patrimonial pura.
De cara al próximo semestre, la tendencia apunta a una estabilización de los descensos en el volumen de operaciones, con posibilidad de que el mercado recupere un crecimiento moderado a partir del verano si el BCE confirma nuevas bajadas de tipos. Sin embargo, la capacidad de compra seguirá lastrada por la escasez de oferta en las zonas de mayor demanda y por la rigidez de los criterios de concesión, que los bancos mantienen pese al abaratamiento relativo del dinero.
El perfil que mejor encaja en este entorno es el del comprador por reposición con un alto porcentaje de fondos propios —superior al 40% del precio de la vivienda— y acceso a tipos fijos por debajo del 3% TAE. El pequeño inversor que busca rentas inmediatas mediante alquiler tendrá que ser muy selectivo, centrándose en ubicaciones con alta ocupación y precios de entrada aún por debajo de la media autonómica. La ventana para las grandes promotoras sigue siendo el Build to Rent en alianza con fondos internacionales, que permite sortear la debilidad relativa de la demanda minorista.
El pulso entre los grandes operadores se inclina hacia quienes tienen suelo finalista ya adquirido a precios anteriores a 2022, como Aedas Homes o Neinor, que pueden trasladar al mercado promociones con cierto margen de precio. Las socimis, por su parte, ven cómo la compresión de los yields en las carteras de alquiler residencial les obliga a ser más agresivas en la compra de suelos para nuevo desarrollo, un movimiento que Metrovacesa o Habitat ya están ensayando. La incógnita es si el plan del Ministerio de Vivienda para movilizar suelo público se materializará antes de que finalice el año o se quedará en otro anuncio sin desarrollo urbanístico concreto.
Desde el punto de vista del riesgo, el principal factor es que la inflación subyacente se mantenga por encima del 3% y fuerce al BCE a frenar la relajación monetaria, lo que dispararía de nuevo el Euribor y estrangularía la demanda. En el ámbito local, la aplicación de los índices de referencia del alquiler en zonas tensionadas podría generar un efecto de retirada de oferta en ciudades como Barcelona o Palma, elevando aún más los precios de venta en esas plazas. El mercado, por ahora, sigue deshojando la margarita a la espera de la próxima reunión del organismo que preside Lagarde y del cierre de las estadísticas del segundo trimestre que publique el INE.
