La reducción del 90% en el IRPF por alquilar una vivienda en una zona de mercado residencial tensionado no tiene una fecha de caducidad fija: se aplica mientras la zona mantenga la declaración oficial de tensionada, y esa declaración se revisa cada tres años. Si el Gobierno o la comunidad autónoma renuevan el sello, la deducción sigue viva. Si no, desaparece.
Qué es exactamente la reducción del 90% y a quién afecta
Lo que llamamos “reducción del 90%” es en realidad una medida fiscal incluida en la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023). A efectos prácticos, el casero que alquila su piso en una zona tensionada solo tributa en el IRPF por el 10% del rendimiento neto que obtiene. Y no solo eso: si hace obras de mejora o rehabilitación vinculadas a ese alquiler, el porcentaje de reducción puede llegar al 100%.
Para que te hagas una idea: si tu rendimiento neto anual por el alquiler son 10.000 euros, con esta deducción solo añades 1.000 euros a tu base imponible. La diferencia en la declaración de la renta es muy relevante.
Eso sí, la reducción no es automática. Para aplicarla, el casero debe cumplir al menos uno de estos dos requisitos en el momento de firmar el contrato:
- Haber rebajado al menos un 5% la renta respecto al contrato anterior en los últimos cinco años.
- Fijar un precio de alquiler que no supere los límites del índice de referencia de precios de alquiler que publique el Ministerio de Vivienda.
La zona debe estar oficialmente declarada como tensionada por la administración competente. Eso lo hace la comunidad autónoma o, en su defecto, el Ministerio. El listado de zonas se publica en el BOE y en los boletines autonómicos.
Cuánto dura en realidad y qué pasa cuando caduca la declaración
La declaración de zona de mercado residencial tensionado tiene una vigencia inicial de tres años, prorrogable anualmente si se mantienen las condiciones que la motivaron (básicamente, que el esfuerzo económico de las familias por el alquiler siga siendo excesivo y que los precios hayan subido de forma significativa).
La reducción del 90% se aplica durante todo el año natural en que la zona esté declarada. Si la declaración vence el 30 de junio de 2028 y no se renueva, los contratos que se formalicen a partir del 1 de julio ya no podrán acogerse a esta deducción. Los contratos anteriores mantienen el beneficio durante todo su periodo de vigencia, incluida la reducción, siempre que se cumplan los requisitos en el momento de la firma.
Aquí viene el detalle que más dudas genera: la reducción no afecta solo al año en que se firma el contrato; se consolida cada año en la declaración del IRPF mientras el contrato siga vivo y la zona no pierda su declaración. Hacienda no te va a enviar una carta diciéndote que se acabó; tendrás que estar atento a los cambios normativos y a las prórrogas que publique tu administración.
Por ejemplo, en Cataluña ya hay 140 municipios declarados como zona tensionada desde 2024. La primera renovación está prevista para 2027, así que los caseros con contrato en vigor allí pueden dormir tranquilos hasta entonces.
La letra pequeña: lo que conviene vigilar para no llevarte un susto con Hacienda
Cuando se trata de deducciones potentes, la Agencia Tributaria pone la lupa. Los errores más comunes que detectan los revisores son dos:
- No justificar documentalmente la rebaja del 5% respecto al alquiler anterior. Si no guardaste el contrato antiguo o una factura del alquiler previo, Hacienda puede rechazar la reducción y girarte una liquidación complementaria con intereses.
- Aplicar la reducción en un inmueble que no está en una zona oficialmente declarada. A veces el propietario cree que su municipio está tensionado porque los precios son altos, pero si no hay BOE que lo avale, la deducción no cabe. Y el 90% de recargo por deducción indebida no es ninguna broma.
Además, los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley (26 de mayo de 2023) no se benefician de esta reducción más allá de la deducción tradicional del 60% que ya existía. Si renuevas o amplías un contrato antiguo, la nueva prórroga sí puede acogerse al 90%, pero el periodo inicial arrastra el régimen anterior.
Por eso conviene revisar bien la casilla de rendimientos de capital inmobiliario en el borrador de la renta. Hacienda suele cargar los datos de lo declarado en ejercicios anteriores y no actualiza automáticamente si la zona acaba de ser declarada. Toca hacerlo a mano.
Vale, ¿y esto es realmente atractivo para el casero?
La reducción del 90% es potente sobre el papel, pero hay que ponerla en contexto. Antes de la Ley de Vivienda, la deducción general por alquiler de vivienda habitual era del 60%. La diferencia es significativa, pero viene con condiciones más estrictas y, sobre todo, con la incertidumbre de cuánto durará la declaración de zona tensionada.
Para un casero con varias viviendas en una misma zona, el ahorro fiscal puede ser de miles de euros al año. Sin embargo, la obligación de fijar un precio limitado por el índice de referencia puede hacer que el rendimiento bruto baje y que, al final, el beneficio neto no mejore tanto. La decisión de acogerse a la medida depende más de la estrategia de inversión que del descuento en el IRPF.
Otra cuestión espinosa: la declaración de zona tensionada es reversible. Si en 2028 el Gobierno de turno decide no prorrogarla, los caseros que reorganizaron sus alquileres para acogerse al 90% se quedarán de repente con la deducción cortada y los contratos vivos, sin posibilidad de subir la renta más allá del índice. Un riesgo que merece la pena valorar antes de firmar.
En definitiva, la reducción del 90% dura lo que duren las ganas políticas de mantener la zona tensionada. Y esa variable es, a día de hoy, impredecible.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: La deducción se aplica en la declaración anual del IRPF (abril-junio). La declaración de la zona la publica la administración competente; hay que consultar el BOE o boletín autonómico.
- ✅ Requisitos clave: El inmueble debe estar en una zona oficialmente declarada como tensionada; el contrato debe ser posterior al 26/05/2023; el casero debe haber rebajado al menos un 5% la renta anterior o aplicar el precio máximo del índice de referencia.
- 🌐 Dónde solicitarlo: No se solicita: se incluye en la casilla de reducción del rendimiento del capital inmobiliario del modelo 100 (IRPF). Necesitas certificado digital o Cl@ve en la sede electrónica de la AEAT.
- 💰 Importe o coste: Reduce la base imponible en un 90% del rendimiento neto (o hasta el 100% si hay obras de mejora). No es una deducción fija, sino un descuento sobre lo que se tributa.
- ⚠️ Error a evitar: No comprobar cada año si la zona mantiene la declaración. Si la pierdes y sigues aplicando la reducción, Hacienda te girará una liquidación con recargo.
