Si tienes 65 años o más y piensas en vender tu vivienda habitual, Hacienda te permite no pagar ni un euro en el IRPF por la ganancia que obtengas. Y si lo que quieres es alquilarla para sacar una renta, también hay una ventaja fiscal importante: la reducción del 60 % sobre los rendimientos netos del alquiler puede dejar tu factura fiscal casi a cero. La Agencia Tributaria ha vuelto a aclararlo en una consulta vinculante reciente y aquí te traducimos lo que importa.
Vender la vivienda habitual sin tributar: el requisito que pocos conocen
La exención por la venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años es total y no tiene límite de ganancia. Según el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, todo el beneficio que obtengas por la venta queda libre de impuestos, aunque la plusvalía sea de cientos de miles de euros. Eso sí, debes cumplir tres condiciones:
- Haber cumplido los 65 años en el momento de la firma de la escritura de venta.
- Que la vivienda haya sido tu residencia habitual durante al menos los tres últimos años (con excepciones por separación, traslado laboral o dependencia).
- Presentar correctamente la operación en la declaración de la renta del año siguiente, indicando la exención.
No es necesario reinvertir el dinero en otra vivienda. Puedes gastarlo en lo que quieras. La exención se aplica de forma automática si marcas la casilla adecuada en Renta Web y la vivienda cumple los requisitos.
Alquilar la vivienda: cómo la reducción del 60 % te ahorra muchos impuestos
Si en lugar de vender decides quedarte la casa y ponerla en alquiler, también tienes una bonificación importante. La Agencia Tributaria recuerda que en el IRPF existe una reducción general del 60 % sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario cuando el inmueble se destina a alquiler de vivienda. Y sí, se aplica a cualquier propietario, no solo a mayores de 65 años.
¿Y qué significa en la práctica? Si alquilas la vivienda por 1.200 euros al mes y tras restar gastos como IBI, seguro, comunidad o pequeñas reparaciones te quedan 950 euros netos al mes, la reducción del 60 % hace que solo tributes por 380 euros mensuales. En muchos casos, si tus ingresos totales son bajos, terminas sin pagar nada, porque la base liquidable se queda por debajo del mínimo personal y familiar.
De forma práctica esto supone que Hacienda solo te exigirá tributar por el 40 % de tu rendimiento neto. Y si la vivienda era tu residencia habitual hasta el momento del alquiler, no pierdes la exención futura por venta: cuando decidas vender, mantendrás la exención siempre que tengas más de 65 años y lleves sin vivir en ella menos de tres años (salvo que la venta se produzca en los dos años siguientes al cese del alquiler, matiz que la consulta vinculante aclara).
El detalle que cambia todo: no es un cheque en blanco
La exención por venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años es generosa, pero no cubre cualquier inmueble. Solo protege la ganancia de la casa donde has vivido. Si tienes un segundo piso o un local alquilado, la plusvalía tributa sin ese paraguas, salvo que optes por constituir una renta vitalicia con el dinero obtenido; en ese caso, la ley permite otra exención para mayores de 65.
Y en el alquiler, la reducción del 60 % es automática siempre que declaras los ingresos como rendimientos de capital inmobiliario, pero hay que recordar que los gastos deducibles se justifican. El error más común es no guardar facturas de las reparaciones o gastos recurrentes, y entonces Hacienda puede negar la deducción y aumentar la base imponible.
Estas reglas no son nuevas: la exención por venta para mayores de 65 años data de 1999, y la reducción del 60 % en alquileres se amplió en 2015. Sin embargo, cada año la Agencia Tributaria recibe centenares de dudas sobre cómo aplicarlas. La consulta vinculante que ha recogido recientemente la prensa solo confirma situaciones ya previstas, pero sirve de recordatorio útil para todos los jubilados que no quieren dejar dinero en la mesa.
Desde Moncloa.com creemos que, en un momento en el que la inflación aprieta los ahorros, exprimir cada ventaja fiscal es una forma lícita de proteger la liquidez. Vender la casa puede ser una decisión emocional, pero el IRPF no debería ser un obstáculo: si cumples los requisitos, la exención es plena. Y quien prefiera seguir siendo propietario y alquilar, tiene un incentivo fiscal que en la práctica deja los ingresos casi exentos para rentas modestas.
Guía rápida del trámite
- 📅 Plazos: No hay un plazo específico. La exención y la reducción se aplican en la declaración de la renta del año siguiente a la operación (habitualmente entre abril y junio).
- ✅ Requisitos clave: Tener 65 años cumplidos, que la vivienda sea tu residencia habitual los últimos 3 años y que la operación se declare correctamente. Para el alquiler, la reducción del 60 % siempre está disponible, sin límite de edad.
- 🌐 Dónde solicitarlo: A través de Renta Web en la sede electrónica de la AEAT, por teléfono con el plan ‘Le llamamos’ o presencialmente en las oficinas de la Agencia Tributaria. Necesitas certificado digital, Cl@ve o número de referencia.
- 💰 Importe o coste: Exención total de la ganancia por la venta, sin límite. Reducción del 60 % sobre el rendimiento neto del alquiler. El ahorro fiscal puede llegar a miles de euros.
- ⚠️ Error a evitar: No marcar la casilla de exención en la renta o no guardar las facturas de los gastos del alquiler. Si olvidas la exención, acabarás pagando un IRPF que no debías.
