La nuda propiedad es un derecho que un propietario puede vender sin tener que abandonar su vivienda. De esta manera, se convierte en usufructuario vitalicio de su propiedad, conservando la capacidad de vivir en ella o alquilarla de por vida. Se trata de una forma de obtener liquidez sin abandonar la casa propia y sin préstamos, hipotecas ni intereses.
Según explican los expertos de Avanza Homes Inmobiliaria, no es relevante que el propietario tenga o no herederos. En todos los casos, el comprador que adquiere la nuda propiedad se hace con el 100% del pleno dominio de la vivienda cuando el usufructuario fallece. Lo mismo sucede si hay un acompañante, que deberá abandonar el piso o la casa cuando se produzca la muerte del vendedor. Pero, si el acompañante vive de manera habitual en la vivienda, deberá firmar tanto el contrato de arras como la escritura pública aún no siendo propietario de la misma.
Gastos compartidos entre el nudo propietario y el usufructuario
A partir del momento en que se concreta la operación, cada parte debe tener su seguro. Es obligación del nudo propietario contar con un seguro de continente de la vivienda. De la misma forma, el usufructuario necesita contratar una póliza por el contenido de la propiedad y la responsabilidad civil.
Además, hay gastos que son exclusivos de cada parte. El comprador debe abonar el 6% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). También tiene que hacerse cargo de los pagos de notaria, gestoría y registro, salvo que se ejecuten según ley y sean compartidos con el usufructuario. Por su parte, el nudo propietario afrontará los gastos de comunidad y derrama, si es que los hubiera.
A su vez, el vendedor está compelido a pagar dos plusvalías: la municipal y el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) si todavía no cumplió los 65 años, aunque en estas operaciones los vendedores siempre tienen más de 65 años. Los gastos corrientes de luz, gas y agua también corren por cuenta del usufructuario.
¿Cuál es el valor de la nuda propiedad y del usufructo vitalicio?
Para concretar la venta de la nuda propiedad, es necesario informar al fisco del valor, ya que todas las operaciones están sujetas a comprobaciones de la Agencia Tributaria. Los profesionales de Avanza Homes Inmobiliaria siempre recomiendan el asesoramiento de especialistas para evitar errores que pueden ser costosos.
Lo que el comprador paga por la nuda propiedad es el precio del inmueble menos el valor del usufructo, que nunca puede ser inferior al 10 % ni superior al 70% del total. El usufructo se calcula a partir de la resta que se produce entre 89, que es el número que representa la expectativa de vida, y la edad del vendedor.
Por ejemplo, el usufructo de una persona de 70 años representa el 19 % del valor de la propiedad (89 – 70 = 19). En este caso, si un piso tiene un precio de mercado de 200.000 euros el valor de la nuda propiedad es de 162.000 euros.
A priori y según el ejemplo, parece que es muy fácil calcular ambos valores, pero la realidad no es así. Estas operaciones están enfocadas exclusivamente a inversores, y estos tienen que ver rentabilidad a largo plazo. Es decir, cada caso hay que estudiarlo de manera particular para sacar el valor máximo a la operación.
Por último, los especialistas de Avanza Homes Inmobiliaria resaltan que la nuda propiedad representa una buena oportunidad de obtener liquidez aunque siempre es importante contar con el asesoramiento adecuado para que la operación llegue a buen puerto.
