El mercado se autorregula, pero la política insiste en actuar a las bravas. Las zonas más tensionadas de Barcelona por el alquiler han visto como los precios se desploman, pero no debido a una ley posiblemente anticonstitucional y aprobada en plena pandemia. Y es que, la crisis del coronavirus, la bajada de salarios y el número creciente de parados junto con una mayor oferta de alquiler son las principales razones que explican estas caídas de precios.
Como en Barcelona, la tendencia también se aprecia en el resto de grandes ciudades españolas, especialmente en Madrid y Andalucía, con caídas de hasta el 17% en los precios del alquiler.
Pese a que esta trayectoria se registraba desde el inicio de la pandemia, el Gobierno catalán aprobó una polémica ley en septiembre del pasado año para tratar de contener los precios, entonces elevados, del alquiler. La forma de actuación consistía en limitar las subidas, es decir, desincentivar las inversiones al obtener éstas una menor rentabilidad, pero tratando de incentivar una mayor oferta en el mercado del alquiler, convertido en la única alternativa habitacional para miles de familias que no tienen lo suficiente para poder optar a la compra de una vivienda. Todo ello acompañado de duros requisitos y sanciones, que podrían realizar los Ayuntamientos, en los anuncios de alquiler.
El Gobierno catalán ha intentado ya en dos ocasiones más limitar los precios del alquiler, con el fin de poder aliviar la excesiva demanda. En 2018 lo intentó con una normativa que no sólo no consiguió su cometido, sino que fue modificada por otra al año siguiente, ésta tumbada por el Tribunal Constitucional. Este órgano tendrá que decidir próximamente si hace lo propio con la nueva ley de 2020.
UNA NORMATIVA TUMBADA POR EL TC
La Generalitat se está preparando para este nuevo varapalo judicial, pese a estar en funciones desde hace 222 días y sin un acuerdo desde hace 86. Este pasado mes de febrero, el Constitucional entendía que la Generalitat pretende «limitar el derecho a la propiedad» mediante un decreto ley, así como establecer medidas «coactivas» para los legítimos propietarios de los pisos.
Antes de pronunciarse, el Ayuntamiento de Barcelona está aplicando esta nueva regulación, que prevé unos duros requisitos y sanciones para quienes los incumplan. Entre ellos, publicitar anuncios sin dar a conocer los índices de referencia y si no se especifica si el inmueble está situado en una de las llamadas «zonas tensionadas», cuyas características, entre otras, muestran una elevada demanda sobre la oferta, cuyos precios además son elevados.
SANCIONES DE MÍNIMO 3.000 EUROS
El Ayuntamiento de Barcelona ha abierto expediente a varias inmobiliarias por no haber publicado en los anuncios el índice de referencia de la Generalitat. Se trata de una «sanción leve», según han explicado fuentes municipales a MERCA2, pero conlleva una multa «mínima» de 3.000 euros.
Según el Consistorio, se han detectado sólo 16 anuncios trampa en las plataformas habituales, como Habitaclia o Idealista, entre otras, pero por cada uno de ellos se han incoado dos expedientes, uno a la inmobiliaria y otro a la plataforma que lo publicaba, que «tiene su parte de responsabilidad». Estos dos portales han indicado que han puesto en marcha un sistema para que los anuncios cumplan con los requerimientos de la ley.
En cuanto a las inmobiliarias, el Consistorio sólo ha dado a conocer el nombre de tres –Engels Volkers, Núñez y Navarro y Don Piso-, pese a que hay más implicadas. Las fuentes consultadas por este medio explican que sólo se han dado a conocer éstas por «su fuerte implantación en Barcelona» y el «resto no presenta estas mismas circunstancias», pese a que han cometido, supuestamente, la misma infracción.
EL AYUNTAMIENTO DISCRIMINA POR EL TAMAÑO DE LA EMPRESA
«No son empresas que podamos considerar del mismo tamaño«, han explicado. El Ayuntamiento se han negado a facilitar los nombres de las posibles infractoras pese a la insistencia de este medio.
La cuantía total de las multas, en caso de que el expediente siga su curso y no se acepten las alegaciones, rondaría los 98.000 euros, que abonarían no sólo los anunciantes, sino también las plataformas que los han publicado. Su ‘delito’, si se cierra el expediente con sanción, es no publicar un índice de precios que publica la propia Generalitat. Es decir, no dar a conocer un dato que es oficial. Las empresas afectadas pueden, además, llevar, si así sucediera, la sanción a la justicia ordinaria, mientras que el Ayuntamiento tendría un máximo de seis meses para resolver estos expedientes.
El cálculo del índice de referencia lo estipula la Generalitat desde hace años, según ha explicado Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, a preguntas de MERCA2. «Se puede encontrar en la página de la Generalitat y se puede realizar para 137 municipios» que tienen una muestra suficiente.
COLAU MULTA POR NO INCLUIR DATOS OFICIALES
«La ley obliga a publicarlo en los anuncios desde 2017 y desde 2020 se debe incluir si el inmueble está situado en una zona tensionada», ha considerado. «El objetivo de la ley es destensionar estas zonas y crear un mercado más transparente», ha indicado.
En cuanto a la posible inconstitucionalidad de esta normativa, Font hace referencia al caso de Berlín. La justicia alemana anuló toda la normativa sobre la congelación de precios del alquiler, pero no sólo con los nuevos contratos sino con retroactividad. «Veremos si es una ley que va a tener continuidad en el tiempo», ha apuntado. «En el mercado catalán, no hay un efecto sobre los precios, sino que se está regulando a la baja«, como ocurre en otras capitales de provincia. La caída interanual en Barcelona es del 17%, mientras que en Madrid es del 15%; Sevilla y Málaga es del 15%, según el último informe de Pisos.com. De esta forma, la normativa catalana no es la causa.
El mercado del alquiler es más reactivo a la coyuntura económica. La caída drástica del turismo y todos los inmuebles destinados a la vivienda vacacional se ha trasladado al residencial. «A menor demanda -extranjeros, estudiantes y las restricciones de movilidad- y ha aumentado la oferta, registrándose así un mercado a la baja, pero antes de la entrada en vigor de la ley», ha destacado.
RETIRADA DE ANUNCIOS POR LA INSEGURIDAD JURÍDICA
Sin embargo, la medida aprobada por el Parlament en septiembre tiene un efecto devastador en el mercado del alquiler. Los propietarios no están dispuestos a dejar de ganar rentabilidad en su inversión» y «hay una mayor inseguridad jurídica» por lo que en muchos casos el inmueble deja de estar en alquiler y pasan a estar en venta. En otros casos, el inmueble se llega a «retirar del mercado». Esto sucedió también en Alemania, concretamente en Berlín. El mayor portal inmobiliario del país retiró hasta el 30% de los anuncios como consecuencia de la aplicación de la congelación de precios. Así, la normativa afecta negativamente a su propio espíritu.
«La dificultad en la vivienda del alquiler es una realidad que no se puede abordar con una sola solución», han insistido Font. «El alquiler tiene una función social, como dar acceso a la vivienda a las familias que no pueden hacer frente a la entrada de una hipoteca», ha recordado Font. «Ahora no hay capacidad de ahorro o hay generaciones que se van fuera de Barcelona (en este caso) o bien se quedan fuera del mercado inmobiliario«, ha comentado.
CONTRATOS DE TEMPORADA
En el último año se ha registrado un aumento de contratos de alquiler de menos de un año. Con este tiempo, el propietario esquiva la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga a alquilarlo durante no menos de cinco años. Por este motivo, «se están haciendo contratos de alquileres de temporada«.
Como solución, Font propone un gran consenso de cara a largo plazo, con mayor construcción de viviendas de alquiler y políticas de colaboración público-privada, como ha ocurrido en Viena (Austria), donde se ha logrado destensionar el mercado.
