Es el sector que mejor resistió a la crisis económica en España, pero el turismo apunta a clara ralentización de su crecimiento. En este escenario, los hoteles de cinco estrellas se erigen como los grandes supervivientes del estancamiento. El lujo vuelve a ganar la batalla a la clase media.
Los hoteles de 5 estrellas, más sensibles a los ciclos económicos que otras categorías, se revalorizaron un 10% en 2018 de media en España, frente al 4% que lo hicieron los de 4 estrellas y la reducción de 7% que experimentaron los de 3 estrellas, según refleja el informe Mercado hotelero 2019 de Tinsa.
Pese a la previsible ralentización de la actividad turística y el crecimiento económico durante 2019, Tinsa estima que los activos hoteleros seguirán revalorizándose moderadamente este año, hasta un 5% de media en el caso de los establecimientos de máxima categoría y alrededor de un 2% en los de 4 y 3 estrellas.
El mejor estado de los hoteles de alta gama también se observa en otros aspectos y detalles analizados por la tasadora. Por ejemplo, el análisis del valor por habitación (valor medio de un activo a partir de ingresos y gastos de la explotación del negocio, dividido por el número de habitaciones) sitúa en 171.625 euros por habitación el valor de los establecimientos de 5 estrellas, en 2018 en España. Esta cifra supone un 33% más que el de los hoteles de 4 estrellas (128.604 euros por habitación) y el doble que los 83.217 euros por habitación que registraron de media los establecimientos de 3 estrellas el año pasado.
Por áreas geográficas, los hoteles de 5 estrellas en la costa mediterránea son los que han registrado un mejor comportamiento en 2018 (+22% interanual, hasta 184.574 euros por habitación), seguidos de los establecimientos de esta misma categoría en las islas (+19% anual, hasta 190.232 euros por habitación) y de los activos de 4 estrellas en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas (+4%, hasta 129.284 euros por habitación).
“La mejor evolución reciente de la máxima categoría en el litoral peninsular e insular se explica porque en esos mercados la diferencia de calidad entre los establecimientos de playa de cuatro estrellas y los de cinco es más acusada. Y son precisamente los establecimientos exclusivos los que reflejan más directamente la coyuntura económica del sector, tanto al alza como a la baja”, apunta el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil.
Por el contrario, entre las ubicaciones y categorías donde el valor de los establecimientos más se ha resentido en el último año, según las valoraciones de Tinsa, destacan los hoteles de 4 estrellas en el área que el informe denomina Resto Peninsular, que se depreciaron un 14% anual en 2018, así como los establecimientos de 3 estrellas en las islas (-10% anual), y los de 3* en las capitales, grandes ciudades y áreas urbanas, que redujeron un 9% su valor medio en el último año.
Los hoteles de playa registran en 2018 a nivel nacional y para todas las categorías un valor por habitación superior al de los establecimientos urbanos. En los hoteles de 5 estrellas, la diferencia alcanza un 27% (211.000 euros por habitación frente a 166.000 euros por habitación en los urbanos). En los 4 estrellas, el valor medio (131.000 euros por habitación) es un 2,3% superior al de los urbanos, mientras que en la categoría de 3*, la diferencia vuelve a ampliarse hasta un 6%, desde los 82.000 euros por habitación de valor medio de los hoteles urbanos hasta 87.000 euros por habitación de los de playa.
El informe pone de manifiesto que la moderación del crecimiento económico y de la afluencia turística invita a pensar que no se producirán incrementos significativos de la tarifa media diaria (ADR), que en 2018 se situó en España en 86,9 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Canarias fue la Comunidad Autónoma con el ADR más elevado: casi 98 euros.
Pese a ello, Tinsa prevé que el valor por habitación mejorará en 2019 hasta un 5% en los hoteles de 5 estrellas y algo más moderadamente, alrededor de un 2%, en las categorías de 3 estrellas y 4 estrellas. “La diferenciación y especialización de la oferta será clave en los próximos tiempos para competir interna y externamente, así como para maximizar la rentabilidad de unos activos que continúan lejos de valores máximos de la década pasada”, afirma Gil.
DISCRETOS AUMENTOS Y EN ZONAS CONSOLIDADAS
Respecto a la inversión por habitación, en todas las categorías se esperan cifras muy similares a las precedentes, anotando en el mejor de los casos discretas variaciones positivas. Las zonas litorales y destinos turísticos consolidados, como es el caso de Madrid, tendrán un mayor recorrido al alza de valor que ubicaciones con menor actividad turística.
Las transacciones de inversión hotelera, que en los últimos años han marcado cifras de récord, volverán a ser numerosas y la inversión en mejoras de establecimientos existentes será una estrategia frecuente, favorecida por el descenso de la ratio entre coste y valor de la actividad en los últimos años.
