Juan Velayos, CEO de Neinor, se caracteriza por no tener pelos en la lengua. Es un hombre sincero que aboga por la transparencia en un sector, el inmobiliario, que arrastra «una imagen negativa desde la crisis del 2008». Velayos está cerca de cumplir cuatro años al frente de la promotora, pero por la pasión con la que habla de su compañía parece que el desgaste no ha hecho mella en su figura. La cabeza visible de Neinor repasa con MERCA2 toda la actualidad de su empresa y del mundo inmobiliario.
El sector está en plena ebullición: el impuesto de las hipotecas (AJD), el porcentaje de las viviendas de protección oficial en Barcelona, el temor a una nueva burbuja inmobiliaria… Entre tanto tema, ¿cuál es el que más preocupa en estos momentos a Neinor?
Nuestra principal preocupación pasa por nuestros clientes, o lo que es lo mismo, por trabajar cada día por seguir desarrollando nuestras promociones y aumentar nuestros proyectos para poner en el mercado una vivienda sostenible y de calidad que pueda atender la demanda de vivienda actual. Siempre hay temas de actualidad que ‘sobrevuelan’ alrededor del sector y de los que estamos muy pendientes, pero nuestro esfuerzo y objetivos están centrados en nuestro negocio.
En muchas ocasiones usted se ha declarado apolítico y defiende no tener ningún tipo de color, pero seamos sinceros, ¿es Ada Colau una de las mayores preocupaciones de Neinor en estos momentos? ¿Espera que se produzca un cambio de gobierno local en la Ciudad Condal en las próximas elecciones municipales del año 2019?
En absoluto. Es cierto que me declaro abiertamente apolítico porque creo que la legislación no es una cuestión de colores, y que hay excelentes gestores en todas las formaciones y otros que lo son menos. Como he expresado en otras ocasiones, creo que detrás de las medidas adoptadas por el Ayuntamiento de Barcelona hay buena intención, pero también creo que son equivocadas y no serán eficaces para los objetivos que buscan.
La idea de dedicar el 30% de las promociones a viviendas de protección oficial es una idea: ¿populista?, ¿viable? Y de producirse, ¿qué consecuencias tendría para la compañía?
Como comentaba, bajo mi punto de vista será una medida que no solucione el problema, pues en último término limitará las inversiones en la ciudad y acabará provocando lo contrario a lo que pretendía, una subida de precios y un menor acceso a la vivienda. Como compañía, nosotros no tenemos inversiones en Barcelona y mientras la situación se mantenga como en la actualidad, no nos plantearemos invertir, aunque también es verdad que en Barcelona hay muy poca oferta de suelo disponible.
¿Qué le parece todo lo que ha ocurrido con el impuesto de las hipotecas? ¿En qué afecta a Neinor todo lo sucedido? ¿Le parece acertada la medida que ha tomado el gobierno de Pedro Sánchez?
Un gran porcentaje de las hipotecas de nuestras promociones están subrogadas con el banco, por lo que no se ven afectadas por el AJD. Respecto a la situación, considero que lo más preocupante es la imagen de inestabilidad que transmite al mercado. Es importante proteger la figura de la hipoteca y recordar que ha dado acceso a una vivienda a gran parte de la población que, de otro modo, no habría podido acceder a una compra de importe tan elevado.
De todos modos, estará conmigo que a la gente lo que le importa –dejando de un lado debates sobre hipotecas y porcentajes sobre VPO- es tener acceso a una vivienda. En este sentido, el verdadero debate que está en la calle es la existencia o no de una nueva burbuja. ¿Existe para usted esta burbuja? ¿Por qué?
En mi opinión no existe una nueva burbuja inmobiliaria porque los pilares sobre los que se asienta el sector inmobiliario del presente no tienen nada que ver con los de 2008. Para empezar, uno de los factores determinantes del estallido de la burbuja en el pasado fue el exceso de financiación, y hoy en día las entidades bancarias solo financian bajo unas condiciones muy concretas de bajo riesgo.
Además, hay que tener en cuenta que en el pasado la financiación procedía en gran parte de las diferentes entidades financieras, pero hoy el ‘equity’ nos permite no depender de terceros, para lo que es necesario contar y aportar al menos el 50% de dinero propio para la compra de suelo. Así, las compañías son más cautas y realistas en todas las fases de la cadena de valor.
«Es importante proteger la figura de la hipoteca y recordar que ha dado acceso a una vivienda a gran parte de la población»
¿Es el alquiler el futuro del sector? Me explico, a nadie se le escapa que el precio del arrendamiento aumenta más rápido que el de venta. Por este motivo, ¿cuál es la estrategia de Neinor? ¿Tienen algún plan trazado para entrar en este mercado?
Es un hecho que hay una necesidad de institucionalizar el mercado del alquiler, y que entren en juego actores profesionales capaces de mejorar la oferta actual. Al final, el problema actual de incremento de precios responde a la ley de la oferta y la demanda, por eso es necesario poner en el mercado mayor porcentaje de viviendas en alquiler, pero deben ser de calidad y sostenibles, adaptadas a las necesidades actuales.
Nosotros es algo que estudiaremos, porque hay una oportunidad clara de negocio en ese sector y muy pocas compañías tienen la capacidad que tenemos nosotros para producir vivienda en alquiler, pero siempre recordando que nuestra rentabilidad es sagrada.
Y en una visión más generalizada del sector inmobiliario, ¿cuál es el futuro del mismo? ¿Es optimista en sus previsiones? ¿Tiene miedo a una nueva recesión?
Estoy convencido de que, si todos hacemos las cosas bien, aún quedan años buenos por delante. Lo que previsiblemente habrá es un proceso de concentración, en el cual haya en torno a la decena de promotoras de gran tamaño y bastantes medianas. Las pequeñas creo que lo tendrán más complicado, porque puede que les cueste más trabajo adaptarse a la digitalización del sector.
En tiempos de crisis el pueblo miraba y señalaba a los bancos como los culpables. ¿Tiene la sensación que ante el aumento del precio de la vivienda y la falta de obra nueva ahora son las promotoras el objeto de las iras?
El sector inmobiliario arrastra una imagen negativa provocada por la crisis acontecida en 2008, que ha afectado a todos los actores del mercado. Por eso, hay que trabajar para que la población perciba los cambios y mejoras que se han llevado a cabo.
El sector promotor debe ganarse la confianza de la sociedad, al igual que el sector financiero, gracias a la disciplina y el rigor, una situación que a nuestro juicio ya se está dando gracias a la entrada en el negocio de firmas auspiciadas y apoyadas por inversores institucionales. No obstante, debemos ser exigentes con nosotros mismos y no relajarnos.
«El sector inmobiliario arrastra una imagen negativa provocada por la crisis acontecida en 2008»
Hace tan sólo unas semanas, Asprima remitía una carta a varios ayuntamientos de la Comunidad de Madrid para pedir explicaciones por los excesivos retrasos producidos en la concesión de licencias de obra. ¿Qué opina sobre esta cuestión?
En la tramitación de licencias de edificación nos encontramos con escenarios muy diversos, con municipios donde la gestión es ágil, sin que ello reste un ápice de rigor y profesionalidad a la misma, y otros donde los plazos de tramitación presentan una dilación inaceptable. Es algo preocupante, porque el último perjudicado en eso es el ciudadano.
En este sentido, ¿cree que estos retrasos son fruto del pasado urbanístico corrupto de muchos consistorios españoles? Es decir, ¿tiene miedo las concejalías de emitir licencias de obra?
Creo que tienen mucha presión y cierta precaución a asumir responsabilidades por una firma. Como decía, hay ayuntamientos con situaciones muy diversas, mucho trabajo y licencias acumuladas para el personal disponible.
¿Es difícil transmitir confianza al inversor cuando muchas de sus obras sufren retrasos por los retrasos en este tipo de trámites? ¿Creen que serán capaces de cumplir los plazos de entregas fijados para los próximos cursos?
Confiamos en que así sea, y para ello estamos trabajando duramente cada día en la compañía. A nosotros nos interesa un sector sano sin especulación y la Administración debe entender que es necesario generar suelo porque la falta de generación de oferta es el mayor catalizador de la subida de precios que estamos viviendo.
Su compañía siempre se ha caracterizado por una clara apuesta por la innovación. En este horizonte aparecen las Neinor Store y por el momento los datos respaldan a estos puntos de venta. ¿Estamos ante el final de los pisos piloto?
Para nosotros, sin duda. En Neinor Homes creemos firmemente en la innovación entendida como una manera diferente de hacer las cosas, y es esa filosofía la que hemos aplicado a la venta, ofreciendo una experiencia digital a nuestros clientes. En las Neinor Stores se fusiona la tecnología con la experiencia humana, lo que reduce incertidumbres en la compra sobre plano e incrementa la confianza en el producto. Ha sido una decisión estratégica, que tiene beneficios para el propio cliente, que en un mismo punto de venta puede recibir información de varias promociones, pero también a nivel compañía, porque ha supuesto una reducción de costes frente al tradicional piso piloto.
Hablemos de usted. Es cierto que es de largo uno de los CEO más accesibles para la prensa, nunca se niega a una entrevista y siempre está disponible para los medios. ¿Es el CEO más mediático del sector? ¿Le perjudica esta exposición sin tabúes en la prensa?
Soy un gran defensor de la transparencia en el sector y, como tal, trato de ser coherente con esta forma de pensar en mi trabajo diario y mi exposición pública. Creo que hay que transmitir al mercado la profesionalidad del sector, el trabajo que se lleva a cabo, y eso es algo que hay que contar.
Ustedes tienes como compañero de viaje a Adar Capital –ya controla el 28% de la compañía-. ¿Tienen previsto aumentar la participación en Neinor en un futuro cercano?
Es algo que sólo puede confirmar Adar Capital, pero ambas partes estamos muy cómodas en la situación actual. Ellos entienden esta compañía y su participación es el reflejo de una inversión sana, y estoy seguro de que seguiremos manteniendo una relación excelente y de trabajo mutuo como hasta ahora.
