El desbloqueo judicial de 4.300 viviendas tendrá un efecto termostato del mercado, según palabras del propio director de la Junta de Compensación de Valdebebas, Marcos Sánchez Foncueva: «El primer efecto que tendrá esta otorgamiento de licencias es una autoregulación del precio». MERCA2 repasa con Sánchez la actualidad del desarrolló urbanístico «más perseguido» de Madrid.
Marcos, ¿en qué situación está Valdebebas?
Ahora mismo, Valdebebas está en el mejor momento, en los últimos siete años. ¿Por qué? Porque tenemos ya un instrumento reparcelatorio aprobado definitivamente, que era un hito fundamental para volver a arrancar la concesión de licencias de obra. El Ayuntamiento después de la anulación del antiguo planteamiento de reparcelación decidió paralizar la tramitación y la otorgación de licencias de obra. Eso ha ocasionado que en el último año la edificabilidad residencial haya estado muy parada. Pero ahora estamos en un momento ideal, porque a partir de ahora las 4.300 viviendas ejecutables se podrán realizar al ritmo que cada uno de los promotores decidan.
¿Se puede afirmar entonces que el 100% del proyecto está aprobado y que es viable? ¿Qué efecto tendrá el desbloqueo judicial de la situación?
Exacto y además nos consta que existe mucha demanda de viviendas en esta zona. El primer efecto que tendrá este otorgamiento de viviendas es una autorregulación del precio. A la existir más oferta que sea capaz de asumir la demanda, obviamente el precio se contendrá más. Hasta ahora el efecto que se había producido durante este año largo de paralización es un incremento paulatino del precio.
¿Existía una burbuja en Valdebebas?
A mí me da miedo hablar de burbuja, porque que creo que ahora estamos lejos de ella, no sólo por los márgenes, sino porque el mercado ha cambiado definitivamente. Por este motivo es difícil que se revivan situaciones vividas en el pasado.
Entonces Marcos, ¿ahora mismo no existe ningún miedo a que se vuelva a paralizar la obra en Valdebebas?
No, porque hasta ahora estábamos en el albur de los que impugnaban cualquier instrumento urbanístico que se aprobara porque no había una ordenación definitiva o que pudieras calificar de definitiva o intocable. Y partir de ahora, sí que la hay, porque la reparcelación está hecha sobre la ordenación vigente que es la de 2013, que es firme, definitiva y no se puede atacar. Ahora mismo Valdebebas ofrece una seguridad jurídica prácticamente total, con independencia a que el urbanismo en España es muy proclive a que todo cambie en función del mal uso de la acción pública.
«Nos hemos sentido perseguidos»
¿No ha estado siempre Valdebebas en el foco mediático como el malo de la película?
Esa percepción es el resultado de la acción de algunos que han impugnado absolutamente todos los instrumentos que se han producido en Valdebebas. Es cierto que ha sido muy mediático, pero es verdad que no ha sido distinto a otros desarrollos vecinos. Yo antes de estar aquí fue gerente de los desarrollos de Sanchinarro, que desde el punto de vista de gestión es exactamente igual que este. Efectivamente Valdebebas ha sido muy atacada. Nos hemos sentido el perseguidos, más que el malo de la película. Además, hemos sido protagonistas del cambio radical de ciertas doctrinas jurisprudenciales urbanísticas.
¿Se ha incurrido en algún recorte de número de viviendas del proyecto inicial al actual?
No. Si es cierto que existe un recorte de viviendas derivado de la anulación del Plan Especial de la llamada pastilla comercial. Habida cuenta de la necesidad de vivienda existente se acordó realizar un Plan Especial para ordenar parte de la superficie comercial y destinarla a vivienda. Como consecuencia de esa anulación del Plan Especial se perdieron las 1.000 viviendas que estaban proyectadas. Es decir, se ha dejado de construir un extra, por lo que el número total de hogares se ha quedado en 11.500.
¿Cuándo va a ser una realidad completa Valdebebas?
Te puedo responder de dos maneras. Porque ahora mismo ya somos una realidad residencial, a pesar de que falten 4.300 viviendas por construir. Date cuenta que aquí ya residen 18.000 personas. Ahora con la reactivación de licencias la densidad de población aumentará y yo creo que de aquí a tres años ya podríamos hablar de una consolidación definitiva del proyecto.
«Existen grupos hoteleros y empresas interesadas en venir a Valdebebas»
Cambiamos de tercio, ¿qué puede aportar Valdebebas en el ámbito empresarial?
Pues en el ámbito empresarial estamos muy contentos. Nosotros hace un tiempo lanzamos Valdebebas Fintech District, que pretende ser un polo de atracción de negocios, una ciudad financiera, que hacía falta en el sitio en el que está – a tres minutos de la T4, uno de los aeropuertos más internacionales del mundo y la puerta de Europa a América-. De hecho, hay grupos hoteleros y empresas que sabemos que se van a instalar desde que se produzca esta aprobación definitiva de la reparcelación (que se producirá cuando se dé la firmeza administrativa y que se calcula que esté para comienzos del año 2019).
¿Con cuántos metros contáis para labores empresariales?
Tenemos 1.200.000 metros cuadrados de techo destinados a oficinas, hoteles… Todos los metros cuadrados de la urbanización donde se pueden ubicar estas oficinas ‘prime’ están preparados para obtener cualquier certificación internacional (Breeam, Passive House, Leed…). Esto supone una ventaja sobre aquellas empresas que se están gastando un dineral en rehabilitar sus oficinas para alcanzar estas calificaciones.
¿Ha tenido efectivos negativos la celebración del Mad Cool en Valdebebas?
Un concierto de esa magnitud es difícil que no genere molestias entre los vecinos. Aunque también es verdad que las molestias no han sido tantas como se han dicho. Los vecinos no han estado a favor del Mad Cool, pero como cualquier ciudadano al que le instalen un festival cerca de casa. A pesar de todo, el Mad Cool está bastante alejado de la zona residencial. Pero entiendo a los vecinos, claro.
