Inflación, subida de tipos, crisis económica…Desde el año 2012 está en vigor el Código de Buenas Prácticas, que establece una serie de medidas para aliviar la carga que supone la hipoteca al deudor vulnerable que cumpla una serie de requisitos. Además, hasta finales de 2024, los deudores cuentan con las medidas de un nuevo Código para aquellas familias afectadas por la subida del euríbor. Este es el mensaje de esperanza que el Banco de España ha lanzado a los deudores hipotecarios sin recursos a través del portal del cliente bancario. En el mismo detalla los requisitos para acogerse al código de buenas prácticas.
LAS MEDIDAS DE LAS QUE HABLA EL BANCO DE ESPAÑA
Para que al deudor hipotecario le resulten de aplicación las medidas del Código, deberá estar situado en lo que la norma denomina «umbral de exclusión» que se refiere a sus circunstancias económicas.
Una vez presentada la solicitud para acogerse al Código de Buenas Prácticas, la entidad comprobará, por un lado, que se cumplen los requisitos para considerar al deudor en el “umbral de exclusión”, y por el otro, el precio de adquisición de la vivienda.
Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo, dice el banco de españa
Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo: la reestructuración de la deuda. Si este plan fuera inviable, podrás solicitar las siguientes medidas del Código: quita de la deuda o dación en pago de la vivienda.
Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos.
Requisitos a cumplir en el caso de la reestructuración de la deuda:
Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, siendo los ingresos netos los ingresos brutos menos impuestos y cotizaciones sociales. Consulta más abajo el caso de la familia García.
Que se cumpla una de las siguientes premisas:
que la tasa de esfuerzo para hacer frente a la cuota hipotecaria, es decir, el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar ha dedicado al pago de la hipoteca, haya aumentado, comparando el momento de presentación de la solicitud y los 4 años anteriores. Si este incremento es de al menos 1,5 puntos, la extensión de la reestructuración de la deuda será mayor.
Que hayan sobrevenido las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad que se especifican en la norma, sin que se puedan extender a otras no previstas legalmente. Veamos cuáles son estas circunstancias:
Se entiende que están en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad la familia numerosa, la unidad familiar monoparental con hijos a cargo, la unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, la unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral, la unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral, la unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual y el deudor mayor de 60 años.
LÍMITES Y DISCAPACIDAD
En el caso de dificultades añadidas de cualquiera de los miembros de la unidad familiar los límites se relajan, ampliando así la posibilidad de aplicar el Código a aquellas familias en las que además de dificultades con el pago, tengan otras adicionales.
En lo que se refiere al primer requisito, el límite de tres veces el IPREM, pasa a cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas, en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral. Cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
En el caso de dificultades añadidas de cualquiera de los miembros de la unidad familiar los límites se relajan,
En el caso del segundo requisito, se cumplirá si la cuota hipotecaria es superior al 40 % de los ingresos netos de la unidad familiar si concurren las circunstancias indicadas en los dos párrafos anteriores.
VIVIENDA Y OTROS
Para aplicar las medidas del Código de Buenas Prácticas es requisito imprescindible que la garantía del préstamo hipotecario sea la vivienda habitual del deudor con dificultades económicas.
Igualmente se aplicará a fiadores y avalistas o hipotecantes no deudores respecto de su vivienda habitual.
No se aplicarán las medidas del Código cuando la garantía del préstamo hipotecario sea la segunda residencia del deudor, local de negocio u otras.
LÍMITES AL PRECIO
Para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, además de que el deudor cumpla las condiciones anteriores, es necesario que el precio de adquisición de la vivienda esté dentro de unos límites.
Para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, además de que el deudor cumpla las condiciones anteriores, es necesario que el precio de adquisición de la vivienda esté dentro de unos límites
Para el cálculo del límite del precio de la vivienda tienes que tener en cuenta:
El precio de adquisición de la vivienda, que será la cantidad pagada al vendedor sin IVA o cualquier otro impuesto que grave la compra.
La extensión del inmueble, se refiere a los metros cuadrados construidos.
El precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien. Ten en cuenta que:
Como el precio medio es anual y en la tabla aparecen precios medios trimestrales, habrá que realizar una media aritmética con los precios trimestrales correspondientes al año en que se adquirió la vivienda.
Los valores tienen que ser los de la provincia en la que esté la vivienda, no los del municipio ni los de la comunidad autónoma correspondiente.
El límite es diferente según la medida del código que se aplique, más amplio para la reestructuración y la quita, y más exigente para la dación.
El límite es diferente según la medida del código que se aplique, más amplio para la reestructuración y la quita, y más exigente para la dación.
En el caso de la reestructuración y quita: el límite se cumple si el precio de adquisición (PA) no excede en un 20 % del valor que resulta de multiplicar los metros cuadrados construidos (m2) por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien (IPV).
PA ≤ 1,20 * m2 * IPV, con un máximo de 300.000 euros.
En el caso de la dación en pago, se elimina el exceso del 20 %.
PA ≤ m2 * IPV, con un límite máximo de 250.000 euros.
En ambos casos, los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.
El Código de Buenas Prácticas se aplicará a los fiadores y avalistas de un préstamo hipotecario, con la finalidad de salvaguardar su vivienda habitual.
Para que resulte de aplicación el Código, es necesario que el fiador o avalista reúna las mismas condiciones que se establecen para el deudor principal.
LOS AVALES PEDIDOS
En ocasiones, para conceder una hipoteca, los bancos exigen avales con el fin de tener más garantías de pago de la deuda. Un aval implica que si el deudor del préstamo no paga, el banco puede dirigirse contra el avalista para que lo haga.
Además, es habitual que, para firmar el aval, se exija la renuncia a los beneficios de división, orden y excusión.
Para aplicar la reestructuración de la deuda (primera medida del Código) no importa cuál fuera la finalidad del préstamo hipotecario. Pudo firmarse para la compra de la vivienda, un negocio o cualquier otra necesidad del deudor.
En el caso de quita o de dación en pago de la vivienda habitual, resulta necesario que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual
En el caso de quita o de dación en pago de la vivienda habitual, resulta necesario que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual, aunque el préstamo no estuviera destinado a financiar única y exclusivamente esta. Por ejemplo, el préstamo pudo firmarse para la compra de la vivienda y para el establecimiento de un negocio (o cualquier otra finalidad).
