EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026 y fija en el 2% el límite de actualización anual del alquiler habitual hasta el 31 de diciembre de 2027.
- ¿Quién está detrás? El Gobierno y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler (Serpavi) como árbitro de los precios máximos.
- ¿Qué impacto tiene? Los propietarios no podrán subir por encima del 2% y, si la renta ya supera el máximo del Serpavi, la subida queda congelada; los inquilinos ganan certidumbre con el IPC cerca del 5%.
La renovación del alquiler se queda en el 2% hasta 2027, frente al IPC del 4,9% y el IRAV récord del 2,57%. El Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026 en la Diputación Permanente y fijó ese límite para la actualización anual de los contratos de vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2027, un marco que arrancó el pasado 8 de octubre.
El texto, presentado como medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, devuelve el tope al 2% que ya rigió entre marzo de 2022 y diciembre de 2023, cuando se encadenaron los sucesivos decretos por la guerra en Ucrania. En 2024 se elevó al 3% hasta que el IRAV entró en escena a comienzos de 2025.
Qué cambia exactamente en la renovación del alquiler
La clave no está solo en el porcentaje. El decreto introduce una condición previa que muchos propietarios pasan por alto: cuando la renta ya supera el límite máximo del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda (Serpavi), no cabe subida alguna. En el resto de casos, la revisión será la que pacten las partes y, si no hay acuerdo, no podrá rebasar el 2%.
El Serpavi funciona como un rango de valores orientativos de precio. En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, ese abanico se convierte en un tope real: el valor superior del rango marca el precio máximo de los los grandes tenedores y de todas las viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. El Ejecutivo ha ampliado sus competencias para decidir si una renta concreta ya supera el máximo y, por tanto, si procede congelarla.
El contraste con los índices es elocuente. El IPC de octubre se mantuvo en el 4,9% interanual, igual que en septiembre, y encadena tres meses por encima del 4%, según los datos definitivos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El IRAV, el índice que sustituyó al IPC para los contratos firmados tras la Ley de Vivienda del 26 de mayo de 2023, se situó en el 2,57% —su nivel más alto desde que se publica, en noviembre de 2024— y suma 17 meses por encima del 2%.
El tope del 2% no es un regalo al inquilino: es la constatación de que ni el IPC ni el IRAV sirven como referencia para actualizar una renta.
Cómo afecta al propietario y al inquilino
Para el arrendador, la ventana de rentabilidad se estrecha. Un piso con la renta congelada durante más de un año pierde poder de compra frente a la inflación, y el ajuste solo podrá recuperarse cuando el decreto decaiga o cuando cambie el marco. Para el inquilino, la protección es real pero limitada: el 2% sigue siendo un incremento, aunque sea la mitad de lo que marcaría el IPC.
La lectura estratégica es otra. El Gobierno ha convertido al Serpavi en el árbitro del mercado: no solo fija los precios de referencia, también decide qué contratos pueden subir y cuáles quedan helados. Es un paso más en la lógica de la Ley de Vivienda de 2023, que ya trasladó la referencia de los nuevos contratos a los índices públicos y dejó al IPC fuera de juego para los arrendamientos firmados tras su entrada en vigor.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el movimiento es el diferencial entre el tope del 2% y el IPC del 4,9%: casi tres puntos de rentabilidad que el propietario deja sobre la mesa cada año mientras la norma siga vigente. Para una renta media de 900 euros mensuales, esa brecha supone unos 26 euros al mes que no se actualizan, unos 312 euros anuales. En el alquiler tensionado de Madrid o Barcelona, con rentas de 1.400 euros, la cifra ronda los 490 euros al año.
La tendencia a seis meses apunta a un mercado dual. El stock en zonas tensionadas seguirá saliendo al alquiler de larga duración bajo el tope, mientras los propietarios con margen buscarán fórmulas alternativas —alquiler de temporada, habitaciones o venta— para esquivar la congelación. El perfil recomendado es el del inversor patrimonial paciente, capaz de asumir una rentabilidad por debajo de la inflación a cambio de seguridad jurídica; el pequeño ahorrador que compró para alquilar debería revisar su plan a cinco años antes de renovar.
Queda un riesgo sin resolver: la fiscalidad. El decreto no toca el IRPF ni las bonificaciones al arrendador, de modo que un propietario puede verse con la renta congelada y el recibo fiscal intacto. El próximo hito será la publicación del Serpavi actualizado y la primera revisión anual que aplique el tope del 2%, prevista para los contratos que cumplan en el primer trimestre de 2027. Hasta entonces, ni el IPC ni el IRAV mandan en la renovación: manda el decreto.
