EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? La demanda extranjera de vivienda supera el 16% del total de compraventas del tercer trimestre de 2026 y marca un nuevo máximo histórico, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.
- ¿Quién está detrás? El Colegio de Registradores de España, que mide sobre escrituras inscritas: 164.148 compraventas, un 2,3% menos que el trimestre anterior, y un precio medio de 2.512 euros por metro cuadrado, también récord.
- ¿Qué impacto tiene? El comprador internacional no sostiene el volumen, sostiene el precio en Costa del Sol, Baleares y Canarias. La hipoteca media por vivienda escala hasta los 179.466 euros, máximo de la serie.
La demanda extranjera de vivienda supera el 16% de las compraventas del trimestre y firma un nuevo máximo histórico en España.
El 16% de compraventas extranjeras convive con el tercer descenso consecutivo del mercado
El dato lo firma la Estadística Registral Inmobiliaria del tercer trimestre de 2026 que publica el Colegio de Registradores de España: el capital internacional eleva su peso por encima del 16% del total de operaciones y encadena otro máximo de la serie. Y eso que el mercado se enfría. Las compraventas de vivienda cayeron un 2,3% trimestral hasta las 164.148 operaciones, el tercer descenso consecutivo y la cifra más baja de los nueve últimos trimestres. Frente al mismo periodo de 2025, el retroceso alcanza el 5,9%.
La composición interna explica parte de esa divergencia. La vivienda nueva resistió mejor, con 34.611 compraventas y una caída del 0,9%. La usada, con 129.537 operaciones, cedió un 2,6%. Los retrocesos trimestrales se extendieron por diez comunidades autónomas y veintisiete provincias, lo que dibuja un ajuste amplio y no el caso aislado de una plaza concreta. El ajuste es de actividad, no de precios.
El precio va por otro camino. El precio medio se situó en 2.512 euros por metro cuadrado, máximo histórico de la serie, con un alza del 1% trimestral y del 9,3% interanual bajo la metodología de precios medios. La vivienda usada se colocó en 2.462 euros (+0,6%) y la nueva en 2.701 euros (+2,5%). El Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas, que mide cuánto se revaloriza una misma casa cada vez que vuelve al mercado, marcó otro récord: 15,8% interanual y 5,2% trimestral, un 135,9% por encima de los mínimos de finales de 2014.
Menos operaciones, precios más altos y más peso del comprador de fuera. La combinación tiene una lectura incómoda para el comprador español de clase media: el extranjero no sostiene el volumen, sostiene el precio en las plazas donde se concentra. Costa del Sol, Baleares y Canarias absorben la mayor parte de esa demanda. Málaga aparece como quinta provincia más cara del país con 3.400 euros por metro cuadrado, y Baleares se queda en 4.502, solo por detrás de Madrid (4.565). La mayoría de las operaciones extranjeras se concentra en el arco mediterráneo y en los dos archipiélagos.
El mercado no se enfría para todos por igual: caen las operaciones mientras el comprador internacional sostiene el precio donde el residente pierde capacidad.
La hipoteca media toca los 179.466 euros y el 75,6% de las compras se financian con crédito
El crédito acompaña al mercado, aunque con menos fuerza. Se registraron 124.145 hipotecas sobre vivienda, un 3,9% menos que en el trimestre anterior. Representan el 75,6% del total de compraventas, 1,3 puntos menos. En los últimos doce meses se han constituido 519.388 hipotecas, un 6% más, con Andalucía (23.635), Cataluña (23.268), Madrid (18.240) y la Comunitat Valenciana (15.692) a la cabeza. Once comunidades registraron descensos trimestrales.
La cifra que más pesa para el comprador es el endeudamiento. El importe medio por vivienda alcanzó los 179.466 euros, máximo histórico y décimo incremento trimestral consecutivo (+1,7%). Por metro cuadrado, la deuda media se sitúa en 1.900 euros, con catorce trimestres seguidos al alza (+2,1%). La horquilla autonómica es enorme: Madrid (3.158 euros/m²) y Baleares (2.987) triplican a Extremadura (920), Castilla-La Mancha (1.092) y Murcia (1.174). Traducido: quien compre en Madrid o en las islas no solo paga más caro el metro, también necesita más deuda para el mismo piso.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume el trimestre es la distancia entre volumen y precio. 164.148 compraventas frente a 2.512 euros por metro cuadrado: el mercado vende menos unidades que hace un año y, sin embargo, cada una vale un 9,3% más. Los Registradores sitúan el índice de ventas repetidas un 135,9% por encima de los mínimos de finales de 2014, es decir, por encima de los máximos nominales del ciclo anterior. Es el mismo patrón que ya se vio entre 2016 y 2019, cuando la escasez de obra nueva y el capital institucional sostuvieron los precios con volúmenes planos. La diferencia es que ahora el suelo finalista escasea más y el comprador extranjero pesa el doble.
De cara a los próximos seis meses, la previsión razonable es una corrección suave del volumen —cuarto trimestre consecutivo de caída— y una resistencia del precio en el segmento prime, con moderación progresiva en la periferia. Los Registradores no ofrecen desglose por nacionalidad, un vacío que Idealista y Fotocasa cubren con muestras propias y metodologías distintas, de modo que la comparación entre fuentes exige cautela. En el pulso entre agentes, las promotoras cotizadas defienden la obra nueva como refugio de margen, los portales empujan la narrativa del enfriamiento y el Banco de España mantiene su advertencia sobre la brecha entre precio y renta disponible. Nadie discute ya el dato del 16%.
El perfil al que beneficia este escenario es el del inversor patrimonial con horizonte largo en Costa del Sol, Baleares y Canarias, y el del comprador extranjero de segunda residencia que busca activo físico con divisa fuerte. El perfil al que perjudica es el del primer acceso a la vivienda en Madrid, Barcelona, Palma o San Sebastián (6.662 euros por metro cuadrado, la capital más cara). El riesgo inmediato tiene nombre propio: si la demanda internacional se gira, las plazas que hoy marcan récord son las primeras que corrigen, porque dependen de un comprador que puede elegir otro país. La supresión de la golden visa aprobada en 2025 no frenó la entrada de capital, pero sí cambió su perfil: menos comprador de visado, más comprador patrimonial. El siguiente test llegará con la Estadística Registral del cuarto trimestre, previsiblemente a mediados de febrero de 2027, y con ella la primera lectura de si el 16% era un techo o una nueva base.
