La emergencia de la vivienda en España se acerca a un escenario de posguerra, según Azora. La gestora lo verbalizó en el Rental Housing Forum, el encuentro que reunió en Madrid a los grandes operadores de alquiler institucional del país.
Un millón de casas de déficit y la petición de sentido de Estado
El punto de partida no es una opinión. Es el déficit que el Banco de España ha llegado a cifrar en un millón de viviendas para 2028. Con ese colchón negativo, cualquier cuello de botella administrativo se convierte en años de retraso. El socio director de Azora, Javier Rodríguez-Heredia, lo dijo sin rodeos: ‘Voy a exagerar, pero la situación va a ser similar a la situación de la posguerra’.
La frase tiene truco. Quien la pronuncia no es un economista independiente, sino el responsable de una gestora que compra suelo, promueve y explota alquiler en régimen de Build to Rent (promociones enteras concebidas para alquilar, no para vender). El diagnóstico coincide con el oficial; la receta define qué quiere el capital institucional.
Rodríguez-Heredia reclamó ‘sentido de Estado’, ‘menos oportunismo político’ y ‘menos buscar culpables’. Y concretó una demanda técnica: un artículo en la futura Ley del Suelo que permita subsanar un defecto de planeamiento sin tumbar todo el documento. Cuando un PGOU (el plan general que ordena el suelo de un municipio) llega con una tara formal, hoy cae la promoción entera y la parcela queda congelada durante años.
A eso se suma la petición de estabilidad. La Ley de Vivienda de 2023, las zonas tensionadas que cada comunidad aplica a su ritmo y los decretos aprobados por la vía de urgencia han cambiado el marco dos veces mientras un proyecto se tramita. Esa volatilidad no es gratis: se paga en el precio del suelo.
El sector no pide un rescate: pide que la norma dure lo mismo que una promoción, entre tres y cinco años. Hoy no lo garantiza nadie.
El suelo, el real decreto y las firmas que se han parado
En la misma mesa, la CEO de Q-Living, Rosa Gallego, puso palabras al atasco: ‘La situación actual es una tormenta perfecta para la desinversión. Todo aquel interesado que estaba pendiente de firmar ha parado la operación. Estamos regulando contra la solución, no contra el problema’. El capital no ha desaparecido. Espera.
Gallego señaló la palanca que movería el mercado: con una garantía de rentas pública o institucional, las exigencias de rentabilidad podrían bajar y más operaciones cuadrarían. Hoy, dijo, eso es ‘una utopía’. Y añadió, un obstáculo muy local: ayuntamientos que no se acogen a las leyes de medidas urgentes de sus propias autonomías para facilitar suelo destinado a alquiler asequible.
El CEO de Grupo LAR, Miguel Ángel Peña, cargó contra el real decreto aprobado por el Gobierno en el último mes, que a su juicio ‘impacta de manera muy clara en todas las inversiones’. Criticó el relato que divide a los inversores ‘en buenos y malos’ y describió la tendencia que se acelera: operadores colocando sus carteras activo a activo. ‘El capital está ahí, la capacidad constructiva la hemos tenido y podemos volver, pero necesitamos suelo’.
Fuera de España el patrón se repite. El mietendeckel berlinés (el control de alquileres que Berlín aprobó en 2020 y el Constitucional alemán tumbó un año después) secó la oferta nueva antes de caer. La pregunta obligada es la misma aquí: si España regula el alquiler sin resolver el suelo, ¿quién construye las viviendas que faltan?
Hay un detalle que no conviene perder. Peña admitió que la construcción industrializada avanza y que la capacidad técnica existe. Lo que no existe es parcela finalista a un precio que soporte la cuenta.
La Ficha del Inversor
La métrica clave no es un precio, es una brecha: un millón de viviendas de déficit frente a un suelo finalista que se cuenta por unidades y no por hectáreas. Cada año de retraso en un plan parcial encarece la parcela que sí está lista. Para el inversor, el indicador a vigilar es el yield bruto de la promoción en alquiler (el alquiler anual dividido entre el coste total de la operación, antes de impuestos y gastos).
La tendencia a seis meses apunta a estabilización con sesgo bajista en número de operaciones. Si la Ley del Suelo no llega al Congreso con el artículo de subsanación que pide Azora, la rotación de carteras seguirá siendo la salida rápida para los fondos con mandato vencido. La alternativa es vender a patrimonialistas nacionales o a family offices, que compran menos volumen y pagan más caro.
El perfil al que habla este mensaje es el gran inversor institucional, no el pequeño ahorrador. Quien tenga un mandato de Build to Rent en Madrid, Barcelona o Málaga debería leerlo como una señal: el cuello de botella es administrativo, no financiero. El propietario particular sufre el mismo atasco, porque la escasez sostiene la renta y alimenta la presión regulatoria sobre él.
El riesgo del discurso es evidente. Quien pide ‘menos oportunismo político’ es también quien pide menos riesgo regulatorio para su propia cartera. Tras 2008, España se quedó con más de medio millón de viviendas nuevas sin vender y un sistema financiero rescatado; hoy el problema es el inverso. Pasar de un exceso a un déficit estructural en quince años demuestra que el mercado no falla por falta de demanda ni de capital, sino por la incapacidad de poner suelo en carga.
La próxima ventana para comprobar si algo se mueve es el trámite parlamentario de la Ley del Suelo y el Consejo de Ministros que fije su texto definitivo. Hasta entonces, el escenario que Azora describe como posguerra seguirá traduciéndose en el recibo del alquiler de cada mes.
