La reforma del alquiler en España acumula 60 años sin estabilizar los precios. Lo concluye un estudio de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV) que analiza el periodo 1962-2024 y que publica la revista científica Cities en acceso abierto.
Seis décadas de normas contradictorias que dejan la misma huella
El trabajo no se apoya en una encuesta de opinión ni en una comparativa de portales. Aplica técnicas de integración fraccionaria —un método econométrico que mide cuánto tarda en disiparse un shock de precios— a series de rentas de sesenta años, desde 1962 hasta 2024. El resultado incomoda a todos: las perturbaciones del alquiler son muy persistentes y esa persistencia se mantiene prácticamente igual en regímenes regulatorios opuestos. Ni las etapas de congelación ni los ciclos de liberalización plena rompieron la inercia.
Los autores aíslan un caso concreto. El cambio de política fiscal de 1999 influyó de forma temporal en la demanda, pero no dejó impacto significativo y duradero. De ahí extraen la tesis que vertebra el informe: el desequilibrio del mercado del alquiler es estructural, no coyuntural, y las medidas puntuales resultan insuficientes. Su receta pasa por actuar a la vez en cuatro frentes —más vivienda social, incentivos y seguridad jurídica para el propietario, protección estable al inquilino, y menos trabas a la construcción.
Del 2,5% de vivienda social al modelo neerlandés: qué se podría importar
La cifra que mejor resume el diagnóstico es el peso del parque público. España contaba en 2020 con apenas un 2,5% de vivienda social, frente al 30% de Países Bajos, referencia europea que los investigadores toman como espejo. La distancia no es de matiz, es de modelo. España está a la cola de Europa en la promoción de vivienda social, y eso no se arregla con decretos ley, sino con años de políticas orientadas a garantizar una oferta suficiente y a precios asequibles’, sostiene la jurista especializada en fiscalidad inmobiliaria Sofía Borgia.
El segundo dato incómodo afecta al mapa de propietarios. El Banco de España, citado en el estudio, recuerda que nueve de cada diez pisos en alquiler pertenecen a personas físicas y no a empresas. Sobre ese colectivo han caído casi todas las normas de las últimas seis décadas y también la mayoría de los incentivos, que los autores consideran insuficientes para animar a más propietarios a poner la vivienda en el mercado. Sin un aumento significativo de oferta, advierten, no habrá contención duradera de las rentas.
Seis décadas cambiando las reglas del alquiler han producido un resultado llamativo: la misma persistencia en los precios bajo marcos legales que se niegan entre sí.
Sobre los topes vigentes, el informe se muestra prudente. Los datos llegan a enero de 2024, antes de que los límites de la Ley de Vivienda de 2023 empezaran a desplegarse en Cataluña en marzo de ese año, de modo que todavía no se puede saber si funcionan o fracasan. Los autores apuntan un riesgo que cualquier operador reconoce: los topes pueden moderar las subidas a corto plazo, pero sin medidas que sostengan la oferta pueden empujar a algunos propietarios hacia el alquiler turístico, el de temporada o la venta directa.
La Ficha del Inversor
La métrica que resume esta pieza es la persistencia, no el precio. Si un shock de oferta o de demanda tarda décadas en disiparse, ninguna cartera patrimonial puede construirse sobre la hipótesis de una corrección rápida. A eso se suma el punto de partida: con el 2,5% de vivienda social, el mercado español seguirá dependiendo del pequeño propietario para cualquier ajuste de oferta, y ese propietario responde a incentivos fiscales y a seguridad jurídica, no a declaraciones. En los próximos seis meses la señal llegará por tres vías: la letra pequeña de las zonas tensionadas pendientes de desplegar, el pulso entre autonomías por el índice de referencia y el ritmo del alquiler institucional.
El perfil al que interpela el informe no es el gran inversor. El Build to Rent (promociones enteras concebidas para alquilar, no para vender) sigue moviendo una fracción pequeña del parque y su yield bruto —el alquiler anual dividido por el precio de compra— se comprime cuando la vivienda se encarece más rápido que las rentas. El destinatario natural de la letra pequeña es el propietario de uno o dos pisos y el inversor patrimonial de tamaño medio que busca rentas estables.
Para ese perfil, la lectura histórica es contundente. El Decreto Boyer de 1985, que liberalizó los contratos, y la reforma de la LAU en 2013, que acortó la duración y reforzó la seguridad del arrendador, sacaron vivienda al mercado, pero no estabilizaron los precios: cambiaron los picos de sitio. La contradicción de fondo aparece al comparar modelos. Países Bajos construye vivienda social con horizonte de décadas y ha convertido el alquiler público en infraestructura; España ha legislado por oleadas y ha generado mercados distintos dentro del mismo país.
¿Cómo se aplicaría ese modelo aquí? Con el suelo como cuello de botella y el sistema autonómico fragmentado, exigiría una política de suelo dotacional sostenida en el tiempo, no una norma puntual. El próximo hito útil será la ampliación de la serie más allá de enero de 2024: cuando existan datos suficientes de los topes, sabremos si la siguiente reforma se comporta como las anteriores.
