Neinor Homes prevé repartir entre 160 y 170 millones de euros anuales a partir de 2029, una capacidad que, con la acción en torno a los 16,7 euros, arroja una rentabilidad por dividendo del 11,1% y consolida a la promotora como el valor con mayor retribución al accionista de la bolsa española. El consejero delegado, Jordi Argemí, ha desglosado en una entrevista con elEconomista.es el calendario de pagos, el respaldo de caja y el papel del banco de suelo en esa ecuación.
La compañía comprometió hace tres años rentabilidades anuales de entre el 15% y el 20% durante el periodo extraordinario. Seis meses después de cerrar la integración de Aedas, la dirección ha actualizado previsiones hasta 2028 y ha preferido rebajar el riesgo de esas promesas antes que elevar la cifra. La frase que resume el giro es suya: ‘No hemos querido incrementar las promesas, sino reducir el riesgo de las que ya habíamos asumido’.
El calendario de pagos: 2,26 euros por acción hasta 2027
El compromiso inmediato se concreta en 0,82 euros por acción en diciembre de 2026, 0,72 euros en febrero de 2027 y otros 0,72 euros en el verano de 2027, hasta sumar 2,26 euros. A ellos se añade un 2,58 euros por acción en 2028, equivalente a un 15% de rentabilidad con el precio actual. La novedad no es el importe, sino el horizonte: la retribución deja de plantearse como un episodio y se presenta como política estructural.
Para 2026 y 2027 toda la producción está prevendida y en construcción. El riesgo declarado no es comercial, sino de ejecución: un retraso de una o dos entregas. De ahí que la promotora anticipe entre el 60% y el 65% del dividendo anual al primer semestre, de forma que el inversor cobre la mayor parte antes de asumir la exposición al cierre del ejercicio.
La periodicidad también cambia. Este año los pagos han llegado en febrero y mayo, con un tercero previsto a finales de 2026. Para 2027 la hoja de ruta contempla febrero, abril o mayo, una posible ventana en septiembre u octubre y el cierre de diciembre. El objetivo es acercarse a tres o cuatro pagos anuales, una reclamación explícita de los fondos especializados en dividendo.
El mensaje al inversor institucional es que el dividendo de Neinor deja de depender del ciclo y pasa a depender de la rotación de suelo.
Por qué el banco de suelo sostiene el doble dígito
El argumento central es una anomalía de inventario. Neinor acumula un banco de suelo equivalente a seis años de producción, cuando la propia compañía considera óptimo operar con cuatro. Ese excedente no es un lastre: es capital liberable. Vender suelo finalista y entrar en coinversión con terceros permite generar caja sin endeudarse y sin esperar al ciclo de entrega de vivienda.
Los números de esa maquinaria ya están en marcha. Sobre un objetivo de 400 millones de euros en dos años, la promotora ha ejecutado operaciones por 260 millones hasta septiembre y negocia otros 100 o 150 millones, de los cuales medio centenar están próximos a firma. El plan podría completarse en un año cuando estaba diseñado para dos.
El resultado agregado se refleja en tres magnitudes que la dirección ha proyectado hasta 2028.
| Magnitud | 2026 (previsión) | 2028 (objetivo) | Variación |
|---|---|---|---|
| Beneficio por acción | 1,20-1,40 euros | 1,60-1,70 euros | +21% a +33% |
| Deuda neta | 1.000-1.100 millones | 550-650 millones | -40% a -45% |
| Remuneración anual | 200-250 millones | 200-250 millones | Sin cambios |
Neinor frente a Metrovacesa y la puerta del Ibex 35
La comparación con el resto del residencial cotizado deja a Neinor en una posición poco habitual. Metrovacesa y Via Célere compiten por el mismo suelo finalista y el mismo comprador, pero ninguna ha articulado una política de retribución de esta magnitud ni ha comprometido importes cerrados a tres ejercicios vista, y las comunicaciones al mercado sobre retribución pasan por los registros de la CNMV. La prima de retribución tiene contrapartida: el valor cotiza con descuento frente a otras promotoras en múltiplo sobre activos, porque el mercado exige evidencia de que la caja es recurrente y no un subproducto de la rotación.
La operación de Aedas aporta la primera prueba. Antes del anuncio la acción rondaba los 13 euros; ahora se mueve cerca de los 17, con aproximadamente 1,5 euros por acción ya distribuidos. La ampliación fue de unos 370 millones de euros, el beneficio se ha duplicado y la rentabilidad sobre capital ha pasado del rango del 10%-15% al del 15%-20%. En deuda, la dirección espera cerrar 2026 en la parte baja de su horquilla, entre 1.000 y 1.100 millones, y bajar a 550-650 millones en 2028, entre 100 y 150 millones por debajo de lo que descontaba el consenso. Los 425 millones en bonos al 5,6% y el derivado que limita el euríbor al 3% acotan el riesgo de tipo.
El tercer vector es la puerta del Ibex 35. Neinor capitaliza alrededor de 1.600 millones de euros, con un free float que ha pasado de 300 a 800-900 millones en cuatro años, y ocupaba posiciones 36 a 38 en la última revisión. Argemí fija el umbral en superar de forma estable los 20 euros y los 2.000 millones de capitalización. La entrada en el índice no sería cosmética: abriría la puerta a fondos indexados como BlackRock o Vanguard, con el flujo de capital que eso implica para un valor con liquidez todavía limitada.
Queda el vector de la vivienda asequible y la consolidación. Entre Neinor y Aedas suman más de 30.000 viviendas entregadas, de ellas unas 7.500 en el segmento asequible, y la cuota de mercado actual se sitúa entre el 6% y el 7%. Argemí sitúa el objetivo natural en el 10%-12% si activa adquisiciones, coinversión y asequible, incluida la fórmula de pagar con acciones a propietarios de promotoras familiares. La consolidación española tiene recorrido porque, como recuerda el directivo, los grandes promotores apenas concentran ese 6%-7% del mercado.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: El pago de 0,82 euros por acción previsto para diciembre de 2026 y el cierre de las operaciones de rotación en negociación, con 50 millones próximos a firma.
- Reacción del valor: La acción cotiza cerca de 17 euros, un 30% por encima de los 13 previos a Aedas, y descuenta ya la entrega del plan hasta 2028 sin prima adicional por el Ibex.
- Precedente sectorial: La integración de Aedas marca la pauta: ampliación de 370 millones, beneficio duplicado y un periodo de transición en el que la retribución se aplazó para financiar la compra.
