El hotel palacio Castilla Termal de Peñaranda de Duero ya opera tras tres años de obra y 22 millones invertidos. La cifra no es un detalle menor. Ochenta y seis años después de que el Estado se hiciera con un inmueble declarado Bien de Interés Cultural en 1923, el edificio vuelve a generar renta.
He seguido la operación desde que se conoció el contrato y hay un elemento que casi ningún titular ha subrayado. La compañía no compra el palacio: lo arrienda durante medio siglo. En 2022, Roberto García —fundador y máximo accionista— solicitó al Estado un alquiler de cincuenta años sobre el Palacio de Avellaneda. Esa es la clave financiera de todo el proyecto.
El inmueble lo mandó construir en 1531 Francisco de Zúñiga y Velasco, tercer conde de Miranda. Pasó por la Casa de Alba, quedó abandonado, sufrió saqueos y terminó en manos públicas en 1940. Tres años de rehabilitación después, el resultado es un cinco estrellas con 18.000 metros cuadrados de superficie.
Ochenta habitaciones, seis suites y 22 millones: la aritmética del palacio
La intervención ha permitido 80 habitaciones —seis suites y cuatro junior suites— repartidas entre el edificio principal y la hospedería construida el siglo pasado. La tarifa de entrada arranca en 340 euros con desayuno. En el claustro acristalado se ha instalado el restaurante Los Zúñiga, con 80 cubiertos, y desde él se accede al wine bar Condes de Miranda, de carta más informal.
Si se divide la inversión entre las llaves, el coste por habitación se sitúa en 275.000 euros. Es un ratio que en el cinco estrellas urbano europeo se considera razonable, y aquí incluye rehabilitación patrimonial, zona termal, dos espacios gastronómicos y 12 cabinas de tratamientos. La piscina termal, además, se abrió con reserva para clientes no alojados a 58 euros por dos horas.
El activo no es el palacio: es el contrato de arrendamiento de medio siglo sobre un edificio que nadie más puede replicar.
El grupo cerró 2025 con una facturación de 42 millones de euros, un 11% más que el ejercicio anterior. Seis establecimientos en cartera arrojan un promedio de siete millones por unidad, aunque la comparación engaña. Olmedo, El Burgo de Osma y Solares operan en cuatro estrellas; Valbuena, Brihuega y Peñaranda compiten en el segmento superior.
Desde 2015 la compañía decidió abrir solo cinco estrellas. Esa determinación explica el perfil del producto: no es un hotel rural con spa, es patrimonio rehabilitado con estándares contemporáneos de confort. El Masaje siglo XVI, a partir de 125 euros, resume bien la propuesta. Y en paralelo, la firma ha comprado una hectárea de viñedo y ultima la adquisición de una huerta para experiencias de cliente.
Patrimonio histórico frente a real estate prime: la barrera que no se construye
El real estate prime español atraviesa un ciclo de inventario escaso y precios sostenidos. El palacio aporta algo distinto. Hablamos de un activo real con protección regulatoria, ubicación irrepetible y flujo de caja operativo. No existe suelo para levantar otro castillo frente al castillo de Peñaranda de Duero.
Las condiciones que exige la compañía son explícitas: edificio histórico abandonado, entorno rural, aguas mineromedicinales en las proximidades y capacidad de arrastrar actividad económica al municipio. Peñaranda tiene unos 500 habitantes y está a 20 kilómetros de Aranda de Duero. El retorno no depende solo de la ocupación: se construye con restauración, gastronomía, viñedo propio y una línea de cosmética, Be Termal, que la empresa define como punta de iceberg.
Quien compare este activo con un hotel urbano de cinco estrellas se equivoca de múltiplo: aquí se compra escasez patrimonial con licencia de explotación.
La estrategia de expansión está cerrada. Edificio singular, intervención respetuosa, zona de agua y un modelo de experiencias que sostiene la tarifa media. La hotelera familiar ha convertido la reconversión patrimonial en una clase de activo con reglas propias, y ya avanza el que será su séptimo proyecto.
La tesis: escasez de activo, no ciclo turístico
El mercado español de hoteles con patrimonio cuenta con un precedente público sólido: la red de Paradores demostró durante décadas que un edificio singular puede sostener un negocio turístico. La diferencia ahora es el capital privado y el ticket. Mi lectura es que Castilla Termal no vende habitaciones: está construyendo una cartera de activos irreplicables con horizonte de dos décadas.
Para un family office, la pregunta relevante no es la ocupación del primer trimestre. Es la salida. Un palacio arrendado durante cincuenta años no se tituliza con facilidad y carece de mercado secundario líquido; su valor descansa en la caja operativa y en la marca. Eso lo convierte en un activo de preservación de capital, nunca de revalorización rápida.
Hay tres hitos que conviene seguir. El primero, los talleres y catas que arrancan en noviembre. El segundo, el desarrollo previsto para mediados de 2027 en Olmedo, con villas, huertas e invernadero. El tercero, el Monasterio de San Jerónimo de Cotalba, en Alfauir (Valencia), 40 hectáreas con 17 de bosque, que no abrirá antes de finales de 2029 y será el mayor de la cadena. La agenda interna fija diez hoteles abiertos en 2030.
💎 Veredicto Wealth
El palacio de Peñaranda es un activo de preservación de capital con horizonte superior a diez años, no una apuesta de revalorización rápida. El riesgo a vigilar es la liquidez: sin título de propiedad y sin mercado secundario, la salida depende de la marca y de la caja del operador.
