El decreto de vivienda ha entrado en vigor este jueves, 8 de octubre, y bloquea hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables en inmuebles de grandes tenedores y fondos buitre.
Qué paraliza el decreto y hasta cuándo
La norma, publicada en el BOE el 7 de octubre, congela los lanzamientos contra personas vulnerables cuando la parte demandante sea un fondo o entidad dedicada a la compra masiva de créditos impagados o de inmuebles por debajo del valor de mercado. Para el resto de demandantes, la suspensión se limita a tres años, supeditada a revisiones anuales y con compensaciones por las rentas no percibidas y los costes de suministros.
El texto incorpora además un tope a la especulación. Prohíbe hasta finales de 2030 que los grandes tenedores jurídicos y las firmas compradoras de deuda adquieran viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación oficial. En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, la parte ejecutante deberá declarar de forma documentada si ostenta la condición de gran tenedor.
La pieza central es la enervación extraordinaria en los desahucios por impago de alquiler. Cuando un inquilino vulnerable afronta un juicio, la administración competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una vivienda alternativa.
Si no lo consigue, la ley obliga al organismo público a abonar al propietario o depositar en el juzgado la deuda pendiente, las rentas devengadas y los costes del juicio. Ese pago salda la deuda y frena el desahucio. Y si transcurren los dos meses sin vivienda ni abono, la administración pasa a ser la deudora oficial frente al propietario, mientras el inquilino mantiene la casa hasta el final del contrato.
El decreto traslada el riesgo del impago desde el inquilino vulnerable hacia la administración, que asume la deuda si no encuentra alternativa habitacional en dos meses.
Quién paga la factura: SOCIMI, fondos y grandes tenedores
El golpe recae sobre los propietarios institucionales de vivienda. El texto fija un precio máximo de venta indexado al módulo protegido para los inmuebles de la empresa pública Casa 47 y activa el traspaso de activos de la Seguridad Social y del Patrimonio del Estado. La medida llega después de que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, la presentara como un escudo para las familias en riesgo de exclusión.
En el frente fiscal, el decreto crea un gravamen especial del 25% a las SOCIMI sobre los beneficios no distribuidos, aplicable desde el 1 de enero de 2026, y habilita un recargo del IBI de hasta el 150% en pisos turísticos y casas desocupadas desde 2027. Las SOCIMI cotizadas, con Merlin Properties y Colonial a la cabeza, tendrán que revisar sus políticas de reparto. La mayoría de los grandes tenedores espera un ajuste a la baja del dividendo.
El calendario fiscal del decreto
Las medidas tributarias entran de forma escalonada. El 1 de diciembre de 2026 se aplicará el IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no sean la vivienda habitual del arrendador, el mismo tipo a las obras de reparación de viviendas alquiladas y el IVA superreducido del 4% a la entrega de vivienda protegida. En esa fecha también se estrenan los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
| Medida | Entrada en vigor |
|---|---|
| Suspensión de desahucios a fondos buitre | 8 de octubre de 2026 |
| IVA del 10% al alquiler turístico de menos de 30 noches | 1 de diciembre de 2026 |
| IVA del 4% a la vivienda protegida | 1 de diciembre de 2026 |
| Gravamen del 25% a SOCIMI sobre beneficios no distribuidos | 1 de enero de 2026 (retroactivo) |
| Recargo del IBI de hasta el 150% en pisos turísticos | 1 de enero de 2027 |
| Exención de IRPF por venta a entidades públicas | Hasta el 31 de diciembre de 2027 |
En el IRPF, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, las reducciones para arrendadores que bajen el precio más de un 5% alcanzarán hasta el 100% en zonas tensionadas y el 70% en alquiler social. Los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros dispondrán de una deducción del 10% del alquiler satisfecho. Hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará exenta de IRPF la ganancia por vender vivienda desocupada más de dos años a entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.
El decreto despliega además un fuerte músculo financiero: 400 millones para el Fondo de Vivienda de Impacto Social, avales ICO de 280 millones para construcción industrializada, 2.000 millones para alquiler asequible y la línea Tu Casa, con 10.000 millones para financiar sin intereses hasta el 20% de la compra de primera vivienda.
El segundo decreto de vivienda, publicado igualmente en el BOE el 7 de octubre, fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre de 2026. Amplía el preaviso del propietario para no renovar de 4 a 6 meses y obliga a indemnizar al inquilino con la mayor cuantía entre 12 mensualidades o una mensualidad por cada año de residencia. El Ejecutivo no espera que la Diputación Permanente lo convalide.
Lo que descuenta el mercado y el riesgo de la convalidación
El punto crítico está en la convalidación. El decreto ya está en vigor, pero la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre trasladan su ratificación a la Diputación Permanente. Es un mecanismo habitual en el tramo final de una legislatura: la norma despliega efectos desde su publicación, pero su continuidad depende del voto de una cámara reducida.
Para el inversor inmobiliario, el golpe es doble. La congelación de lanzamientos hasta 2030 alarga los plazos de recuperación de los créditos impagados y encarece la gestión de las carteras adjudicadas. Y la prohibición de comprar por debajo del 70% de la tasación desactiva el principal argumento de rentabilidad de los fondos especializados en deuda inmobiliaria, conocidos como fondos buitre.
Conviene medir el alcance. La medida no expropia ni anula la deuda: la traslada a la administración en el caso del alquiler y la aplaza en el de la ejecución hipotecaria.
El precedente de la Ley estatal de Vivienda aprobada en 2023, que topó las rentas en zonas tensionadas, anticipa el patrón: más carga administrativa, más litigiosidad y un trasvase del negocio desde la compraventa especulativa hacia el alquiler asequible tutelado. Para las SOCIMI y los grandes tenedores cotizados, la pregunta ya no es si el marco cambia, sino cuánto margen sacrifican en el reparto de dividendos.
📊 Las Claves para el Inversor
- Qué vigilar: La convalidación del decreto en la Diputación Permanente tras las elecciones del 29 de noviembre y el arranque del segundo decreto el 15 de noviembre.
- Reacción del valor: Las SOCIMI cotizadas descuentan ya el gravamen del 25% sobre beneficios no distribuidos, con presión sobre las políticas de dividendo.
- Precedente sectorial: La Ley estatal de Vivienda de 2023 anticipa el patrón de intervención sobre el alquiler y su efecto sobre los grandes tenedores.
