Las SOCIMIs cotizadas en bolsa española han encontrado en el adelanto electoral su mejor argumento del año. Merlín Properties es el séptimo mejor valor del Ibex 35 desde el anuncio de los comicios del 29 de noviembre, con un avance del 1,07% en las tres últimas sesiones, mientras Inmobiliaria Colonial sube un 0,74% en la semana frente al testimonial 0,17% que suma el selectivo.
El movimiento tiene lógica. Las dos mayores socimis del país, especializadas en el arrendamiento de activos inmobiliarios con la vivienda excluida de su perímetro, llevan mucho tiempo en el ojo del huracán. El Gobierno ha planteado cambios en el régimen fiscal de las SOCIMI y una norma específica para los centros de datos, la gran apuesta de Merlín en los últimos ejercicios. Con la hipótesis de un cambio de Gobierno sobre la mesa, ambas compañías remontan el vuelo.
Merlín Properties, séptimo mejor valor del Ibex desde el adelanto electoral
La cifra que mejor resume el momento es el 22%. Eso es lo que ha corregido la acción desde los máximos históricos que firmó en junio, lastrada precisamente por el proyecto regulatorio que el Ejecutivo prevé aprobar a lo largo de este mes de octubre. La norma exige que los centros de datos cubran, hora a hora, al menos el 80% de su consumo eléctrico con nueva generación renovable.
Ahí está el nudo del asunto. Los centros de datos son el vector de crecimiento que el mercado venía premiando con múltiplos generosos y, al mismo tiempo, el punto por el que la regulación entra directamente en la cuenta de resultados. Desde XTB lo resumen así: ‘Merlín presenta una de las conexiones más directas entre el escenario político y sus perspectivas de inversión‘, señalan en la firma.
Los mismos analistas apuntan que ‘una eventual flexibilización podría facilitar el desarrollo de proyectos y reducir las exigencias asociadas a su suministro energético’. El consenso otorga a la socimi un precio objetivo de 17 euros, lo que supone un potencial alcista del 39% sobre los niveles actuales, según los datos recogidos en la web de la CNMV y en los informes de las casas de análisis.
Hay un segundo factor que pesa tanto como la política: el bono. La subida de las rentabilidades de la deuda soberana eleva la tasa de descuento que los inversores aplican a los flujos de alquiler y obliga a las socimis a competir con un activo libre de riesgo mucho mejor remunerado. Ese viento de cara no lo cambia una convocatoria electoral.
Una flexibilización regulatoria no arregla por sí sola el problema del coste de capital: la socimi compite ahora contra un bono español que vuelve a pagar de verdad.
Colonial sigue un camino distinto. Su vínculo con los centros de datos es mucho menor y su reacción en bolsa desde el adelanto electoral ha sido más contenida. Poco importa: bate al índice.
Colonial gana un 0,74% y diversifica hacia el residencial flexible
La compañía acaba de desembarcar en el negocio de las residencias de estudiantes y la vivienda flexible de la mano de Vita Group. Ambas partes han constituido una sociedad conjunta participada al 50% que nace con tres inmuebles en Madrid. La operación se suma a otras coinversiones firmadas en los últimos años: la entrada en Alemania junto a Generali, y la compra de la sede de Naturgy en la capital con inversores privados.
Renta 4 interpreta el movimiento como una vía para ‘diversificar su cartera hacia otros segmentos de activos con retorno superiores’, con capacidad añadida de construir ‘una plataforma europea escalable’. La casa otorga al valor un precio objetivo de 8,3 euros, bastante por encima de los 6,26 euros que arroja el consenso medio, un 28% de recorrido sobre la cotización actual.
Lo que el consenso descuenta y el riesgo que sigue abierto
Conviene separar lo que es una mejora del negocio de lo que es una apuesta política. En mi lectura, el movimiento de las últimas sesiones no responde a mejores fundamentales ni a una revisión al alza de los alquileres, sino a la expectativa de que el marco normativo deje de apretar. Eso es un cambio de escenario, no de resultados. Y los escenarios políticos se pagan caros cuando no se cumplen.
La contradicción más evidente está en el calendario. La norma de centros de datos puede aprobarse este mes de octubre, antes de que los españoles voten el 29 de noviembre. Si sale adelante en los términos filtrados, Merlín seguirá soportando exigencias de suministro renovable con independencia de quién gobierne después, y el rebote actual se quedaría sin el catalizador que lo justifica.
El segundo riesgo es la dispersión del consenso. Entre los 8,3 euros de Renta 4 para Colonial y los 6,26 euros de precio medio hay un 33% de diferencia, una horquilla demasiado ancha para un valor con activos perfectamente identificables. Cuando el mercado no se pone de acuerdo en el valor de una cartera de inmuebles, suele ser porque la variable que separa a los analistas no es el activo, sino el coste de la deuda. Ahí manda el BCE, no el Congreso.
Merlín, además, arrastra una dependencia narrativa que conviene vigilar. La corrección desde junio demuestra cuánta valoración descansa sobre la historia de los centros de datos. Flexibilizar la norma devuelve parte de ese múltiplo, pero no lo devuelve entero si los tipos no acompañan. Es el tipo de valor en el que conviene entrar sabiendo por qué se entra. El primer examen llega en las próximas semanas, con la norma sobre la mesa; el segundo, en la antesala del 29 de noviembre.
Veredicto Merca2
Cotización al cierre o apertura: Merlín Properties avanza un 1,07% en las tres últimas sesiones y se coloca como séptimo mejor valor del Ibex 35 desde el adelanto electoral. Colonial gana un 0,74% en la semana, cuatro veces más que el 0,17% del selectivo. Ninguna de las dos ha recuperado los máximos de junio.
Clave técnica: La acción de Merlín arrastra una corrección del 22% desde los máximos históricos de junio y el consenso le atribuye un potencial del 39% hasta los 17 euros. La recuperación depende de que el texto regulatorio de centros de datos no se apruebe con el umbral del 80% de consumo renovable hora a hora.
Apunte macro: Con el Ibex 35 avanzando apenas un 0,17% en la semana, las socimis baten al índice por un diferencial de 57 puntos básicos en el caso de Colonial. El movimiento depende tanto de la cita electoral del 29 de noviembre como de la senda de tipos que marque el BCE en sus próximas reuniones.
