EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Gobierno aprobó el martes el RDL 27/2026, la norma que obliga al arrendador a indemnizar al inquilino con 12 mensualidades si no renueva el contrato sin causa justificada.
- ¿Quién está detrás? El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con impulso de Sumar. Junts y el PNV rechazan la norma y son clave para la convalidación del viernes.
- ¿Qué impacto tiene? Los contratos se prorrogarán de forma automática cada cinco años —siete si el casero es persona jurídica— y el propietario deberá avisar con seis meses de antelación.
La indemnización del alquiler indefinido ya tiene cifra: 12 mensualidades que el arrendador pagará al inquilino si no renueva sin causa justificada. El Gobierno aprobó el martes el RDL 27/2026 en el Consejo de Ministros y la norma llega al Congreso este viernes para su convalidación, con los apoyos parlamentarios todavía en el aire.
El texto, aún sin publicar en el Boletín Oficial del Estado, fija la compensación en una cantidad equivalente, al menos, a 12 mensualidades de renta de una vivienda de características análogas a la arrendada. El cálculo se hace sobre el sistema estatal de referencia de precios del alquiler y no sobre la renta del contrato vigente, que puede llevar años congelada. En ningún caso la indemnización podrá quedar por debajo de una mensualidad por cada año de residencia del inquilino.
Cómo funciona la indemnización y qué cambia en el contrato
La novedad no es solo el pago. El RDL 27/2026 introduce en España los contratos de alquiler indefinidos, con prórroga obligatoria por periodos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es una sociedad— cuando ninguna de las partes comunique lo contrario. Ahí está el primer giro: para no renovar, el propietario debe avisar con seis meses de antelación, mientras que al inquilino le bastan dos.
A eso se suma el puente temporal. El RDL 26/2026, aprobado el mismo día, concede una prórroga extraordinaria de dos años a los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. Los dos decretos son, según el Ejecutivo, las dos piezas de un mismo sistema: uno cubre a quien ya tenía la extinción decidida y el otro construye el régimen permanente.
La medida nació con resistencia dentro del propio Gobierno. El ala socialista se negaba a incluirla en el decreto principal y alegaba que Junts o el PNV nunca la respaldarían. Su aprobación fue una exigencia de Sumar, que llevaba meses reclamándola como condición para sostener la coalición. En el Congreso, el ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, la defendió como el modelo que existe ‘en media Europa.
Doce mensualidades calculadas sobre el precio de referencia, y no sobre la renta pactada, son la diferencia entre indemnizar un desalojo y duplicar su coste.
El sector ya mueve ficha. Para José Ramón Zurdo, experto legal de Agencia Negociadora del Alquiler, el golpe a la oferta será severo. ‘La oferta después del 31 de diciembre de 2028 se quedaría en un tercio de la actual’, apunta. El especialista sitúa la medida en la estela de la renta antigua, el régimen anterior a la LAU de 1994 que prorrogaba forzosamente los contratos y terminó por secar el mercado del alquiler en España.
Las cinco excepciones que libran al propietario de pagar
El decreto recoge cinco supuestos en los que el arrendador queda exento de indemnizar. El principal es que el propietario, siendo persona física, necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar de segundo grado. En ese caso dispone de tres meses para ocuparla: si no lo hace, la indemnización se activa. También se libra cuando el inquilino no haya habitado la vivienda más de seis meses en el último año sin causa justificada, cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio, cuando ambas partes firmen un nuevo contrato, o cuando el arrendatario rechace una oferta de renovación en condiciones equivalentes.
La Ficha del Inversor
La métrica que ordena toda la operación es sencilla: 12 mensualidades. Para un piso que hoy se alquila a 1.000 euros al mes, la indemnización podría rondar los 12.000 euros si el precio de referencia se mantiene en ese entorno. Traducido a rentabilidad, cada no renovación añade un coste equivalente a un año entero de ingresos, un golpe directo al yield bruto (la rentabilidad anual antes de impuestos y gastos). Para una cartera de cinco viviendas, la exposición teórica supera los 60.000 euros.
La tendencia a seis meses apunta a un mercado partido. La primera señal llegará este viernes con la votación de convalidación: si el decreto cae, el régimen indefinido no se aplica y todo queda en la prórroga extraordinaria del RDL 26/2026. Si sale adelante, la oferta puede contraerse antes de lo previsto, sobre todo entre los contratos que vencían hasta 2028 y que ahora quedan atrapados en el nuevo sistema.
El perfil más afectado es el pequeño propietario y el inversor patrimonial que planeaba recuperar su vivienda a los cinco años. El más protegido, el inquilino de larga duración, que gana estabilidad y una compensación por primera vez. El pulso es claro: el Ministerio de Vivienda reivindica certidumbre; la patronal del alquiler avisa de retirada de oferta; Junts y el PNV juegan la carta de la expropiación encubierta. Queda una fecha marcada en rojo: el pleno del Congreso del viernes.
