La hipoteca media ha vuelto a superar el 3% y el importe medio ya marca récord: 180.000 euros.
Los datos de julio que publica el Instituto Nacional de Estadística retratan un mercado que se enfría en volumen y se encarece en cada operación. La firma de hipotecas sobre vivienda cayó un 3,5% interanual, el mayor descenso en más de dos años, mientras el tipo medio de los nuevos préstamos regresó al umbral del 3% y el importe medio escaló hasta máximos de la serie histórica.
El ajuste no se reparte por igual. Cantabria encabezó las caídas con un 26,9% menos de firmas, muy por encima de la media nacional, y deja la impresión de que el freno llega antes a unos territorios que a otros.
Hay una paradoja en los números. Se firman menos hipotecas, pero cada una es más grande. El importe medio supera ya los 180.000 euros, un máximo histórico que refleja la subida del precio de la vivienda, no una mayor capacidad de compra de las familias.
En ese pulso por captar las firmas que quedan, algunas comparativas del sector sitúan las ofertas más competitivas de entidades como Sabadell, Ibercaja y CaixaBank por debajo de ese 3% medio. La competencia bancaria no ha desaparecido; se libra en un terreno mucho más estrecho. Ganar cuota exige ahora afinar el precio y revisar caso por caso el perfil de riesgo.
El mercado hipotecario no se ha roto, ha cambiado de eje. El volumen cae porque el precio de la vivienda expulsa a los compradores con menos recursos.
El tipo medio vuelve al 3% y el importe medio toca techo
El 3% no es un número cualquiera. Marca la frontera entre una financiación que llevaba meses abaratándose y otra que ha dejado de hacerlo. Para una hipoteca media de 180.000 euros a 25 años, cada décima de tipo se traduce en una cuota mensual que el comprador nota en la cuenta corriente.
La referencia de las hipotecas variables, el euríbor, lleva tiempo lejos de los picos de 2023, pero el nuevo negocio se firma en su mayor parte a tipo fijo. Eso significa que quien firma hoy al 3% se queda con ese 3% durante las próximas décadas. La decisión pesa más de lo que parece.
El precio manda.
Menos firmas y más caras: el cambio de ciclo
Lo que dibujan las cifras es un mercado a dos velocidades. Quien tiene entrada y una nómina estable sigue firmando, incluso a tipos más altos, y tira de préstamos más grandes. Quien dependía de un coste bajo para cuadrar las cuentas se ha quedado fuera de la ecuación.
El desembolso previo también ha crecido. La entrada habitual del 20% y los gastos e impuestos que acompañan a cualquier compraventa exigen un ahorro que pocos hogares jóvenes pueden reunir sin ayuda familiar, y ese filtro explica buena parte del desplome de las firmas en los tramos de edad más bajos.
La caída del 3,5% es la más pronunciada de los últimos dos años y apunta a un cambio de ciclo. No es que los compradores hayan dejado de querer casa. Es que el esfuerzo financiero que exige comprarla ha superado el límite razonable para una parte creciente de ellos.
La trampa del 3%: el esfuerzo financiero importa más que el tipo
He defendido en varias ocasiones que el dato que de verdad importa no es el tipo, sino la cuota frente al salario. Un 3% sobre una vivienda que se ha revalorizado con fuerza en la última década aprieta mucho más que un 4% sobre precios contenidos. La cifra del 3% suena a normalidad, y en términos históricos lo es, pero el contexto que la rodea no lo es en absoluto.
Hay un riesgo evidente. Si los tipos bajan en los próximos trimestres, como descuentan buena parte de los analistas, la capacidad de compra de las familias mejorará; el problema es que ese mismo movimiento suele trasladarse con rapidez al precio de la vivienda, y el importe medio podría seguir batiendo récords. La pescadilla se muerde la cola con una eficacia notable.
La otra cara es la banca. Con menos operaciones y márgenes bajo presión, las entidades se disputan un pastel más pequeño y seleccionan mejor al cliente. Esa selectividad protege los balances, pero deja fuera a los perfiles que más ayuda necesitarían para acceder a una vivienda.
Conviene recordar que el mercado ya vivió una secuencia parecida entre 2006 y 2008: primero se encareció la financiación, después cayeron las firmas y solo mucho más tarde se ajustaron los precios. La diferencia es que hoy el stock de crédito es más sano y la morosidad no tiene nada que ver con la de entonces.
La próxima entrega de la estadística, con los datos de agosto, llegará previsiblemente a finales de octubre y despejará una duda: si el descenso del 3,5% fue un bache puntual o el arranque de una corrección más larga. Hasta entonces, la pregunta no es cuánto cuesta una hipoteca, sino cuánta casa se puede comprar con el salario que hay al otro lado de la mesa.
