EN 30 SEGUNDOS
- ¿Qué ha pasado? El Ayuntamiento de Madrid licitará antes de fin de año la tercera fase de Suma Vivienda, su plan de alquiler asequible sobre suelo municipal, según ha anunciado el delegado Álvaro González en The District.
- ¿Quién está detrás? El Área de Gobierno de Políticas de Vivienda del Consistorio y EMVS Madrid, que ceden el terreno en derecho de superficie y dejan la construcción y la gestión en manos privadas durante décadas.
- ¿Qué impacto tiene? Amplía el stock de alquiler asequible en Los Ahijones y Los Berrocales y abre una ventana comercial para promotoras y constructoras especializadas en obra industrializada.
Madrid licitará antes de fin de año la tercera fase de Suma Vivienda, el plan municipal de alquiler asequible sobre suelo público. El delegado de Políticas de Vivienda, Álvaro González, lo ha anunciado en The District y ha situado en 2.200 las viviendas ya comprometidas en Los Ahijones y Los Berrocales.
Qué pone Madrid en el mercado y con qué plazos
El programa Suma Vivienda arrancó en septiembre de 2024 con una fórmula que el Ayuntamiento de Madrid repite sin aspavientos: ceder suelo público en derecho de superficie —la facultad de construir y explotar un inmueble sobre terreno ajeno durante un plazo pactado— para que la inversión privada levante y gestione alquiler asequible. La primera fase se cedió a 65 años; la segunda, a 70.
Los números explican la prisa. Madrid absorbe unos 80.000 nuevos habitantes al año, que exigen del orden de 30.000 viviendas adicionales. Las dos primeras fases de Suma Vivienda suman 2.200 inmuebles, lejos de esa demanda anual.
González reconoció que la vivienda nueva se atasca siempre en el mismo punto triple: el suelo, las reglas, y el tiempo. En el primero, la respuesta es la cesión de terreno público en derecho de superficie; en el segundo, reclamó marcos normativos que perduren; en el tercero, la apuesta es la construcción industrializada.
EMVS Madrid completó su primer edificio público en madera con sistemas industrializados en 17 meses. El Consistorio impulsa ya cerca de 800 viviendas con estas técnicas. La lógica es financiera: menos meses de obra equivalen a menos riesgo y a un coste de financiación más bajo.
El delegado no esquivó la controversia política. Recordó que el Congreso votó una proposición de ley para prohibir que empresas y fondos compren vivienda en España. El texto no salió adelante y González lo celebró sin disimulo: ‘En Madrid defendemos exactamente lo contrario’, dijo.
Madrid ha convertido la cesión de suelo público en su bandera residencial, pero el modelo depende de que las promotoras acepten plazos de 70 años y rentas tasadas.
El aval de Bruselas y el hueco de las rentas medias
González enmarcó estas herramientas en lo que llama el Modelo Madrid, que a su juicio coincide con las recomendaciones aprobadas este mes por la Comisión Europea para acelerar la oferta en zonas tensionadas: mantener la propiedad pública del suelo con instrumentos de largo plazo, impulsar la prefabricación y atraer capital privado mediante la colaboración público-privada.
El flanco más desatendido, según el delegado, es el de las rentas medias: hogares que no acceden a la vivienda protegida pero tampoco alcanzan los precios libres. La nueva línea municipal de alquiler asequible para ese perfil recibió más de 100 solicitudes por cada vivienda ofertada. El Ayuntamiento ampliará esa oferta e incorporará una línea de alquiler con opción a compra.
Queda la duda de si el impulso llega a tiempo. El programa arrancó en 2024 y ahora anuncia su tercera fase sin fecha cerrada más allá de ‘antes de fin de año’. En un mercado que necesita 30.000 viviendas al año, cada trimestre pesa.
La Ficha del Inversor
La métrica que manda en Suma Vivienda no es el precio por metro cuadrado, sino el plazo y la renta tasada. El promotor no compra el suelo: lo recibe en derecho de superficie durante 65 o 70 años. Ese ahorro en la partida de suelo —que en una promoción libre suele pesar entre el 20% y el 30% del coste total— es lo que hace viable a un inquilino con renta moderada.
De cara a los próximos meses, la clave es si la tercera licitación replica las condiciones de las anteriores. Un Euríbor más contenido mejora la ecuación financiera de proyectos a 70 años. La demanda institucional de residencial en renta sigue firme, pero los fondos exigen reglas estables.
El perfil al que interpela la operación es doble. Por un lado, constructoras y promotoras medianas especializadas en obra industrializada, que encuentran en el suelo cedido una barrera de entrada más baja. Por otro, inversores patrimoniales que buscan rentas estables en un activo de larga duración.
Conviene recordar que el modelo no es nuevo: la EMVS lleva dos décadas cediendo suelo en derecho de superficie, y el antecedente inmediato son las primeras fases de Los Ahijones y Los Berrocales. El riesgo es de ejecución. Cada retraso encarece la financiación. La próxima ventana crítica será la publicación de los pliegos antes de que acabe el año.
