4El test de estrés: el banco calcula tu cuota con un tipo 2 o 3 puntos más alto
Antes de firmar, el banco no se limita a comprobar si puedes pagar la cuota que te ofrecen hoy. Aplica un test de estrés: recalcula ese pago como si el tipo de interés subiera dos o tres puntos y analiza si tu nómina seguiría aguantando. En las hipotecas variables es frecuente simular el esfuerzo con el euríbor más tres puntos; en las fijas y mixtas, con escenarios de subida que rondan ese margen. No es un cálculo decorativo. Sobre esa cuota tensionada la entidad mide tu tasa de esfuerzo, el porcentaje de ingresos netos que se llevaría la hipoteca junto al resto de tus deudas, y decide con esa cifra si concede el préstamo o lo recorta. De poco sirve tener contrato indefinido si la simulación no cuadra.
El listón habitual es que la suma de cuotas no supere en torno al 30-35% de los ingresos netos mensuales, una referencia que el Banco de España recomienda y que casi todas las entidades aplican. Si tu cuota, ya tensionada por el test, se acerca a ese umbral, la respuesta suele ser recortar el capital prestado. El resultado es que puedes pagar 700 euros sin apuros y, aun así, el banco solo te deja optar a una vivienda más barata o te exige más entrada. Para quien quiere firmar antes de los 40, con menos antigüedad y menos ahorro acumulado, ese ejercicio se convierte en una barrera silenciosa. A ello se suma que la Ley 5/2019 obliga a evaluar la capacidad de pago durante toda la vida del préstamo, incluidos los ingresos previstos para cuando buena parte de la deuda siga viva tras la jubilación.
