3La entrada real no es el 20%: con impuestos y gastos necesitas cerca de un 30%
El banco no financia todo. La regla general es que la entidad preste como máximo el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, lo que deja en manos del comprador el 20% que todo el mundo identifica con la entrada. Ese porcentaje, sin embargo, no es el desembolso real: a la firma hay que sumar impuestos y gastos de la operación, que en 2025 se mueven entre el 10% y el 13% del precio. El grueso es el tributo principal. En vivienda de segunda mano se paga el ITP, que va del 6% de Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla al 11% de Cataluña y la Comunidad Valenciana; en obra nueva, el IVA del 10% más el AJD, de entre el 0,5% y el 1,5% según la autonomía. A eso se añaden notaría (600-1.200 euros), Registro de la Propiedad (300-900), gestoría (150-500) y tasación obligatoria (250-600).
Traducido a euros, el ahorro previo se dispara muy por encima de lo que sugiere el 20% inicial. Para un piso de 180.000 euros hacen falta unos 54.000 euros; para una vivienda media de 300.000, en torno a 120.000, según los cálculos que manejan analistas y entidades. Esa diferencia entre la entrada teórica y el dinero que hay que tener en la cuenta es lo que convierte el 20% en un espejismo: mucha gente puede asumir la cuota mensual, pero no reunir el pago inicial. Los avales públicos para jóvenes (línea ICO) pueden elevar la financiación por encima del 80%, pero no eximen de abonar impuestos y gastos, de modo que el colchón sigue siendo imprescindible.
